マンション売却は現状渡しでOK？価格への影響とトラブル回避のポイントを解説

マンション売却を考えるとき、「現状渡しで本当に大丈夫？」「価格はどれくらい変わる？」と不安に感じる方は多いでしょう。

現状渡しは手間や費用を抑えられる一方で、注意しないとトラブルにつながることもあります。

この記事では、現状渡しの意味、価格への影響、回避すべきリスクをわかりやすく解説し、安心して売却判断ができるポイントを紹介します。

マンション売却の「現状渡し」とは？基本をわかりやすく解説

マンションを売却しようと考えたとき、多くの人が迷うのが「現状渡しで売るべきか」「リフォームしてから売るべきか」という点です。現状渡しは追加費用をかけずに売れる一方で、意味を誤解するとトラブルに発展することがあります。

ここでは、現状渡しの正しい考え方と契約の基本を整理していきます。

現状渡しの正しい意味と一般的な契約条件

「現状渡し」とは、売却時点の状態そのままで引き渡す契約形態のことです。

ただし、「何もしなくて良い」「すべての責任が免除される」という意味ではありません。

一般的な契約条件は次のとおりです。

• 売主はリフォームや設備交換を行わずに売却できる
• ただし、設備の故障・雨漏り・給排水トラブルなどについては、後から買主と問題になる可能性がある
• 隠れた不具合があった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任」は原則免除されない

つまり現状渡しとは、費用を最小限に抑えつつ売却できる方法でありながら、一定の説明責任は残る契約と理解しておく必要があります。

リフォームして売る場合との違い

現状渡しとリフォーム後の売却では、次のような違いがあります。

【現状渡し】

• 追加費用がかからない
• 売却前の準備が少ない
• 買主が自由にリフォームできる
• 売却価格は下がる傾向がある

【リフォーム後の売却】

• 費用が発生する
• 手間と時間がかかる
• 購入層が広がる
• 適切にリフォームを行えば売却価格は上がりやすい

現状渡しでの売却が向いているケース

現状渡しが適しているのは、次のようなケースです。

• リフォーム費用をかけても価格上昇が見込めない築古物件
• 相続したマンションで片付けや修繕に時間をかけたくない
• 投資家・リノベーション希望者からの需要が高いエリア
• 室内の劣化はあるが、管理状態や立地が良く需要が安定している

実際、都市部の中古マンション市場では、「自分好みにリノベーションしたい」という層が増えており、現状渡しをメリットとして捉える買主も少なくありません。

マンションを現状渡しで売ると価格は下がる？

マンションを現状渡しで売る場合、リフォーム済みの物件より価格が下がるのではと不安に感じる方は多いでしょう。

実際に一定の値下がり傾向はありますが、その幅は物件の状態や需要によって大きく異なります。立地や管理状況が良ければ、現状渡しでも価格がほとんど下がらないケースもあります。

ここでは、現状渡しが価格に与える具体的な影響をわかりやすく解説します。

現状渡しの価格への影響（相場の下がり幅の目安）

一般的に、現状渡しのマンションは次のような理由で価格が下がります。

• 買主がリフォーム費用を負担する必要がある
• 室内の使用感が目立ち、購入をためらう人が増えやすい
• 内覧時にリフォーム済み物件ほど魅力が伝わりにくい

現状渡しの価格はリフォーム済みと比べて5〜15％ほど下がるのが一般的です。

ただし、これはあくまで平均値であり、築年数、エリア、管理状況によって大きく変わります。

買主の需要と物件の魅力が強ければ、値下がり幅が5％以内に収まるケースも珍しくありません。

価格が下がりにくいケース

現状渡しであっても、次の条件が揃うと価格が下がりづらくなります。

【築年数が新しく立地・管理状態が良い】

築浅マンション、駅近、資産価値の高いエリアは、室内の細かな傷や古さよりも立地・利便性が重視されるため、現状渡しによる値下がり幅が小さくなります。

【投資家やリフォーム前提の需要が強い】

購入者や投資家は、リノベーション前提で自分で手を加えることを想定しているため、室内の劣化は大きなマイナスになりません。

都市部ではこのタイプの買主が多いため、現状渡しでも十分に売れやすい傾向があります。

【室内の劣化が軽微である】

クロスの破れや設備の古さなど、買主が受け入れやすい程度であれば、必要な手直しが少ないと判断され、価格は下がりにくくなります。

リフォームした方が高く売れるケース

一方、次のようなマンションでは、最低限のリフォームや修繕を行った方が売却価格が上がりやすくなります。

• 水回り（キッチン・浴室・洗面）がかなり古くなっている
• 壁紙の汚れや破損が多い
• 設備の故障が複数箇所ある

部分的な内装リフォーム（壁紙・床の張り替え、簡易クリーニング）だけでも、実際の費用以上に見た目の印象が大きく改善し、価格が上がるケースがあります。

見落としがちな管理状況・修繕記録のチェックポイント

マンションの売却では、室内の状態だけでなく、管理状況や修繕履歴が価格に大きく影響します。とくに現状渡しの場合は、以下の点を確認しておくと良いでしょう。

• 直近の大規模修繕が実施されているか
• 管理組合の積立金残高に問題がないか
• エレベーター・給排水など共用設備の更新履歴
• 長期修繕計画書の内容が妥当か

管理状態が良好なマンションは、室内が現状渡しであっても買主の安心感につながり、価格下落を抑える効果があるため非常に重要なポイントです。

現状渡しで起きやすいトラブルと回避策

現状渡しでマンションを売る際は、些細な認識の違いがトラブルにつながることがあります。設備の状態や残す物の扱いを曖昧にしたままだと、後から思わぬ負担が生じることもあります。

ここでは、現状渡しで起こりやすいトラブルと、その回避策を解説します。

現状渡しでも免除されない「契約不適合責任」の基本

現状渡し＝売主の責任がすべて免除される、という誤解は非常に多いです。

実際には、隠れた不具合が引き渡し後に発覚すれば、売主が補修や賠償に応じる義務が発生します。

【契約不適合責任の対象例】

• 雨漏り
• 給排水の漏水
• 重大な設備故障
• 構造部分の欠陥

現状渡しでも、これらが事前に分かっていたのに説明していない場合は責任を負うため、事前開示が最も重要なリスク回避策になります。

残置物や設備故障のトラブルを避ける具体的な方法

マンションの現状渡しでは、「残置物（家具・家電）」や「設備の故障」をめぐるトラブルが非常に多く発生します。明確な事前説明がないと、引き渡し後に買主との認識がずれて問題になりがちです。

【事前に買主に開示すべき内容を整理する】

特に次の内容は、あらかじめ書面や写真で明確にしておくとトラブルを防げます。

• 設備の故障箇所
• 動作確認済みの設備一覧
• 壁・床・天井の破損箇所
• 水漏れ跡

売主が把握している状態を正確に伝えることで、後の「言った・言わない」のトラブルを未然に防げます。

【引き渡し前に最低限の清掃・整理を行う】

現状渡しであっても、引き渡し前の最低限の清掃や整理は行うべきです。

• ホコリや汚れを軽く清掃しておく
• 不要なゴミや私物は可能な限り処分する
• 長年使っていない家具・家電は事前に買主と残すか相談する

清掃や整理をしておくことで、内覧時の印象が良くなります。

マンション特有の注意点（専有部分と共用部分の境界）

マンションの現状渡しでは、戸建てよりも専有部分と共用部分の“どこが誰の管理範囲か”が原因でトラブルになりやすいです。

⚫︎専有部分＝壁の内側、床、天井、室内設備など

⚫︎共用部分＝玄関ドア、サッシ、バルコニー、配管の一部など

たとえば、サッシの劣化やバルコニーの亀裂は共用部分に該当することが多く、買主が費用を負担するのか、管理組合が修繕するのかが曖昧になりがちです。

売却前に管理規約や管理会社の説明を確認し、その内容を内覧時に買主へ分かりやすく伝えることが大切です。

準備しておくべき書類（修繕履歴・管理規約など）

現状渡しでの売却をスムーズに進めるためには、次のような書類を揃えておくと安心です。

• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 直近の大規模修繕の記録
• 管理費・修繕積立金の支払い状況
• 過去の修繕履歴（給湯器・水回り設備など）
• 管理会社の連絡先

これらの資料は買主の安心材料となり、現状渡しでも過度な価格調整を求められにくくなります。

現状渡しでもマンションを高く売るための実践テクニック

現状渡しは「価格が下がりやすい」というイメージがありますが、工夫次第で評価を大きく落とさずに売却することができます。

ここでは、現状渡しでも高く売るために役立つ具体的なテクニックを解説します。

売却前に最低限整えるべき室内のポイント

現状渡しでも、「事前に整えておく基本的なポイント」を押さえるだけで、内覧時の印象は大きく変わります。

• 床・壁・天井の大きな汚れは軽く拭き取っておく
• 不要なゴミや古い生活用品はできる範囲で処分する
• カーテンを開けて室内を明るく見せる
• ニオイをしっかり取り除く

これらは大掛かりなリフォームとは異なり、わずかな手間で印象を改善できるため、現状渡しで高く売るための基本となります。

劣化状況の正しい開示方法

現状渡しでは、売主が物件の劣化状況をどれだけ把握し、どこまで説明できているかが買主にとって重要になります。

状態を誠実に伝えることでトラブルを防ぎ、不要な値引きを避けることにもつながります。

【開示のポイント】

• 設備の動作確認を行い、故障箇所があれば記録する
• 過去に起きたトラブル（水漏れ、設備交換など）は時系列で説明する
• 気になる箇所は写真つきで示すと買主の不安が大きく減る

査定前に準備すべき3つのこと

正確な査定を受けるには、事前の準備が重要です。現状渡しでも、必要な情報を揃えておくことで査定の精度が上がり、適正な評価を受けやすくなります。

ここでは、査定前に必ず準備しておきたい3つのポイントを紹介します。

【管理状況がわかる資料を揃える】

中古マンションの価値は、室内よりも管理状況で大きく変わることがあります。

そのため次の資料は必ず準備しておきましょう。

• 管理規約
• 長期修繕計画
• 管理費・修繕積立金の支払い状況
• 直近の大規模修繕の記録

資料が揃っているだけで、査定の精度が高まり買主の安心感もアップします。

【不具合箇所を事前に整理する】

査定前の段階で、売主が把握している不具合は簡単にリスト化しておくと効果的です。

【整理例】

• 水回り設備の動作状況
• クロスの破れ、床のきしみ
• 窓やサッシの開閉状況

不具合の情報が整理されている物件は、査定時に「管理が行き届いている」と評価され、価格が下がりにくくなる傾向があります。

【売却理由を明確にしておく】

売却理由は買主が必ず確認するポイントです。理由が明確な物件は安心感があり、現状渡しでも良い印象につながります。

売却理由は、

• 住み替え
• 転勤
• 相続
• 家族構成の変化

など、一般的な内容であれば問題ありません。

ただし、建物の欠陥や大きなトラブルが理由の場合は、必ず正直に伝える必要があります。

隠すと後々のトラブルにつながるため注意しましょう。

マンションの現状渡しに関するよくある質問

ここでは、マンションの現状渡しについて、実際の相談で特に多い質問を専門家の視点で分かりやすく解説します。

残置物（家具・家電）はそのまま残しても良いですか？

結論として、残置物をそのまま残すことは可能ですが、必ず事前に買主の承諾を得る必要があります。

承諾を得ずに残したままにすると、売主が撤去費用を負担することになったり、引き渡し後のトラブルにつながったりすることがあります。

そのため、現状渡しであっても、「残す物」「撤去する物」は売買契約書や付帯設備表で明確にしておくことが大切です。

設備が故障していても売れる？

はい、設備が故障していても売却自体は可能です。

ただし、次の点を理解する必要があります。

• 故障箇所は必ず事前に買主へ開示する
• 給湯器やエアコンなど主要な設備は、故障の状態によって値引き交渉の対象になりやすい
• 隠して売却すると、契約不適合責任を追及される可能性がある

現状渡しの物件は、買主がリノベ前提で購入することが多いため、設備の故障自体は大きな問題にはなりません。

ただし、状態を正しく伝えることがトラブル防止につながります。

現状渡しだと売却期間は長くなる？

現状渡し＝売れにくい、というイメージがありますが、実際には物件の条件によって異なります。

【売却期間が長くなりやすい例】

• 劣化が大きくそのまま住むのが難しい
• エリアの需要が弱い
• 管理状況が悪く資産価値が低い

反対に、次の条件を満たせば売却期間は伸びにくくなります。

• 立地が良い
• 管理が行き届いている
• 投資家やリノベ希望者が多いエリア

都市部では「現状渡しで買いたい」層が一定数いるため、現状渡しでも通常と同じ期間で売れるケースは多く存在します。

契約不適合責任を免除する方法は？

契約不適合責任は原則として免除されませんが、以下の方法で軽減または免除が可能です。

• 売買契約書で「責任を負わない」旨の特約を設定する
• 物件状況報告書（告知書）で、劣化箇所や不具合を詳細に開示する
• 設備表で不具合を正確に記載する
• リフォーム前提での取引であることを明記する

ただし、重大な隠れた欠陥を故意に隠した場合は、特約で免除されていても責任を問われるため、物件の状態を正確に伝えることが最も重要です。

まとめ｜マンションは現状渡しでも売却可能。迷ったら専門家に相談を

マンションは現状渡しでも十分に売却でき、物件の状態や需要によっては高値で売却することも可能です。大切なのは、現状渡しの価格への影響やトラブルを理解し、適切な準備と情報開示を行うことです。

判断に迷う場合は、専門家の意見を取り入れることで最適な売却方法が見つかります。

新宿不動産売却サポートでは、現状渡しにするべきか、リフォームを行うべきかといった悩みに対し、丁寧なヒアリングをもとに最適な提案を行います。

新宿区の不動産市場に精通した専門スタッフが、査定から販売戦略、契約・引き渡しまで一貫してサポートし、高値かつ早期での売却を実現します。

新宿区でマンションの売却を検討している方は、まずはお気軽にご相談ください。