マンションが売れない理由は？売れない場合の対処法を解説

マンションの売却を進めている中で「なかなか売れない」という状況は珍しくありません。しかし、売れない状態を放置すると、金銭面・精神面の両方で負担が大きくなる可能性があります。

この記事では、マンションの売却がうまくいかない理由と、具体的な改善策を分かりやすく紹介します。

 

 

マンションが売れないとどうなる？知っておくべきリスク

ここでは、マンションが売れない場合に起こりやすい代表的なリスクを、専門的な視点で分かりやすく解説します。

維持費（管理費・修繕積立金）の負担が増える

マンションは所有しているだけで、毎月一定のコストがかかります。

主な維持費は以下の通りです。

• 管理費（共用部分の維持・管理）
• 修繕積立金（将来の大規模修繕に備える費用）
• 固定資産税・都市計画税
• 駐車場代（利用している場合）

売却が長期化すると、これらの費用を払い続ける必要があります。

特に注意したいポイントは以下です。

• 住んでいなくても管理費や固定費がかかる
• 売却期間が長引くほど手取り額が減る
• 築年数が古くなるほど修繕積立金が上がる傾向がある

築年数の経過で売却の難易度が上がることがある

築年数が経過すると、建物の劣化や設備の古さが目立ちやすくなり、買主からの評価が下がることがあります。

また、住宅ローンの審査が通りにくくなるケースもあり、購入希望者が限られる傾向があります。

その結果、売却までに時間がかかる可能性があります。

住み替えの場合はローンの支払いが二重になることがある

住み替えで先に新居を購入すると、現在の住まいが売れるまでローンの支払いが重なることがあります。

その場合、旧居と新居の両方の返済を同時に行う必要があります。

またそれとは別に管理費や税金などの負担も並行して発生します。

この状態が続くと、家計への負担が大きくなる可能性があります。

そのため、無理のない資金計画と売却タイミングの見極めが重要です。

マンションが売れない主な原因

マンションが売れない場合、「需要がない」と思われがちですが、実際には売れない理由の多くは対策可能な要因です。

ここでは、実際の売却現場でもよく見られるマンションが売れない主な原因を分かりやすく解説します。

価格の設定が相場より高い

最も多い原因が、売出価格が相場より高すぎるケースです。

マンションの売却では、「最初の価格設定」が売却の成功を大きく左右します。

よくある失敗例は以下の通りです。

• 査定額の中で一番高い金額をそのまま採用してしまう
• 「値下げ前提」で高めに設定してしまう
• 購入時の価格やローン残債を基準にしてしまう

買主は常に周辺の競合物件と比較して検討しています。

そのため、相場とかけ離れた価格では内見すら入らず、売れ残りの印象がつきやすくなります。

結果として、大幅な値下げが必要になるケースも少なくありません。

適正価格を判断する際は、「成約事例（実際に売れた価格）」を最も重視し、現在の募集価格や市場動向（金利・需要・時期）もあわせて確認することが大切です。

重要なのは、査定額ではなく“実際に売れる価格”を基準に設定することです。

写真・広告の質が低く物件の魅力が伝わっていない

近年の不動産の売却では、第一印象のほとんどがインターネット上で決まります。

そのため、写真や広告の質が低いと、どれだけ良い物件でも検討されません。

【よくあるNGパターン】

• 室内が暗い・生活感が強い写真
• 写真の枚数が少ない
• 間取り図が分かりにくい
• キャッチコピーが弱い

【写真・広告で差が出るポイント】

• 明るい時間帯に撮影する
• 不要な物を片付けてスッキリ見せる
• 「駅近」「角部屋」などの強みを明確に打ち出す

実際に、同じマンションでも写真のクオリティだけで問い合わせ数が2〜3倍変わるケースもあります。

不動産会社の販売力・戦略不足

見落とされがちですが、売却結果に大きく影響するのが不動産会社の販売力です。

同じ物件でも、会社や担当者によって以下が大きく変わります。

• 広告の掲載量・媒体数
• ターゲット設定
• 提案力・価格調整のタイミング
• 内覧誘導の工夫

【不動産会社を選ぶ際にチェックすべきポイント】

• 過去の売却実績（特に同エリア）
• 販売活動の報告頻度
• 担当者の対応スピードと提案力

マンションの売却は「誰に依頼するか」で結果が大きく変わります。

売れない原因が物件ではなく、販売体制にあるケースも少なくありません。

マンションが売れない場合の対処法

マンションが売れない場合でも、適切な対処を行えば売却できる可能性は十分にあります。

重要なのは、「原因に合わせた対策」を取ることです。

ここでは、売却現場でも実践されている効果的な対処法を、具体的に解説します。

相場に合わせた適正価格に調整する

売れない状態が続いている場合、まず見直すべきは「価格」です。

多くのケースで、価格を適正に調整するだけで反応が改善します。

• 直近3ヶ月以内の成約事例を基準にする
• 競合物件よりやや割安な価格に設定する
• 反響（問い合わせ・内覧数）を見て調整する

販売方法・広告を見直す

価格だけでなく、物件の見せ方も大きく影響します。

現在はほとんどの買主がインターネットで物件を探すため、広告の質が売却スピードに直結します。

【改善ポイント】

• 写真を明るくきれいに撮る
• 掲載枚数を増やす（最低20枚以上が目安）
• キャッチコピーを見直す
• ターゲットを明確にする

【効果的なアピール例】

• 「駅徒歩5分×南向きで日当たり良好」
• 「リノベーション済みで即入居可」
• 「人気エリア×生活利便性が高い立地」

また、以下のような媒体活用も重要です。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）
• 不動産会社の自社HP・SNS（Instagramなど）

多くの人に見てもらい、第一印象を良くすることで反応は増えます。

内覧時の対応を改善する

内覧は「購入の最終判断」に大きく影響する重要なポイントです。

ここで印象が悪いと、どれだけ条件が良くても購入にはつながりません。

【内覧でよくあるマイナス要因】

• 室内が散らかっている
• におい（生活臭・ペット臭など）
• 暗い・閉鎖的な印象
• 売主の対応が消極的

【改善ポイント】

• 不要な物を減らし、空間を広く見せる
• 換気・消臭を徹底する
• カーテンを開けて明るさを確保する
• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を重点的に清掃する

さらに、可能であればホームステージングを取り入れることで、成約率が上がりやすくなります。

不動産会社を見直す

売れない状態が続く場合、不動産会社の見直しも有効な選択肢です。

特に以下のような場合は注意が必要です。

• 不動産会社からほとんど連絡や提案がない
• 物件の内覧数が極端に少ない
• 販売戦略の説明が曖昧

【見直しのポイント】

• 複数社に再査定を依頼する
• 売却実績が豊富な会社を選ぶ
• 担当者の対応力・提案力を比較する

不動産会社を見直すことで、売却の進み方が大きく変わる可能性があります。

売却活動中にやるべき対策

売却活動の途中でも、以下のような対策を取り入れることで状況が改善することがあります。

• 簡易リフォーム（壁紙・設備の補修）
• ハウスクリーニングの実施
• 必要書類の整理（図面・修繕履歴など）
• 周辺相場の再確認

事前の準備をしっかり行うことで、売却の成功率を高めることができます。

マンションの売却でよくある質問

ここでは、マンションの売却でよくある質問のうち、「売れない場合」に多い疑問を分かりやすく解説します。

値下げはどのタイミングで行うべき？

値下げのタイミングは、問い合わせや内覧などの反応を基準に判断することが重要です。

売出しから2〜4週間で反応が少ない場合は、価格の見直しを検討します。

内覧が少ない、または申込みにつながらない場合も見直しのサインです。

1〜3ヶ月で改善がなければ調整、3ヶ月以上は大幅な見直しが必要です。

売れない状態が続く前に、早めに対応することが大切です。

売れないまま放置するとどうなる？

売れないまま放置すると、維持費の負担が増えたり、価値が下がる可能性があります。

また「売れ残り物件」と見られ、印象が悪くなりやすくなります。

その結果、値下げを前提に検討されやすくなり、交渉でも不利になります。

売れない場合は放置せず、早めに原因を見直すことが大切です。

不動産会社は途中で変更できる？

結論として、不動産会社は途中で変更可能です。

ただし、契約形態によって対応が異なります。

【媒介契約ごとの違い】

契約種類	変更のしやすさ
一般媒介	いつでも他社に依頼可能
専任媒介	契約期間満了後に変更可能
専属専任媒介	原則、契約期間中の変更は不可

※専任媒介でも途中解約できる場合あり

まとめ｜売れない原因を正しく把握してしっかりと対策を練ることが大切

マンションが売れない主な原因は「価格・物件の見せ方・販売戦略」にあることが多いです。

売れない状態を放置すると、維持費や資金面の負担が大きくなります。

しかし、原因に応じた対策を行えば、売却できる可能性は十分にあります。

重要なのは、早い段階で現状を見直し、適切な判断をすることです。

新宿不動産売却サポートは、新宿区を中心にマンションの売却をサポートしています。

地域の相場や実際の成約データをもとに、物件ごとに最適な売却戦略をご提案します。

「なかなか売れない」「適正価格が分からない」といったお悩みにも丁寧に対応します。

マンションの売却をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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