マンション売却前にリフォームは必要？リフォームせずに高く売るコツを解説

マンションの売却で失敗しないためには、リフォームの見極めが重要です。費用をかければ高く売れるとは限らず、市場に合った戦略が求められます。

この記事では、リフォームが必要なケースと不要なケース、そしてリフォームせずに高く売るための具体策を解説します。

 

 

マンション売却前にリフォームは本当に必要？

マンションの売却を検討し始めたとき、多くの方が最初に悩むのが「リフォームしてから売った方が高く売れるのでは？」という疑問です。

この章では、マンションの売却前にリフォームが本当に必要なのかどうかを、専門家の視点から分かりやすく解説します。

結論｜マンション売却でリフォームは原則不要

結論として、マンションの売却では大規模なリフォームは原則不要です。

中古マンション市場では、購入後に自分好みにリフォーム・リノベーションを前提とする買主が増えています。特に築20年以上の物件では、「現況のまま購入し、必要な部分だけ自分で直したい」というニーズが多いです。

そのため、マンションの売却では「リフォームするかどうか」ではなく、「どこまで手を入れるべきか」を見極めることが重要になります。

リフォームが必要になるケース

とはいえ、すべてのケースでリフォームが不要というわけではありません。売却活動に支障が出る状態であれば、最低限の対応は必要です。

ここでは、リフォームを検討すべき代表的なケースを紹介します。

【室内の傷みや汚れが目立つ場合】

• 壁紙の大きな破れ
• フローリングの著しい剥がれ
• カビや水漏れ跡が放置されている
• 強い臭いが残っている

このような状態は、内覧時の印象を大きく下げます。

第一印象は成約率に直結するため、「修繕費がかかりそう」と思われると比較の段階で不利になります。

このような場合は、売却活動に支障が出ないレベルまで適切に修繕・改善することが重要です。

【競合物件と比べて見劣りする場合】

同じエリア・同じ価格帯に、内装がきれいな物件が多く出ている場合は注意が必要です。

たとえば、

• 同じ築年数なのに他物件は水回り交換済み
• 写真映えする内装に整えられている

このような状況では、何も対策をしないと比較で負ける可能性があります。

ただし、必ずしもフルリフォームが正解とは限りません。価格調整という選択肢も含めて総合的に判断することが大切です。

【設備の故障や安全面に問題がある場合】

以下のようなケースは、放置すると売却トラブルにつながります。

• 給湯器が故障している
• 水漏れや配管不良がある
• ブレーカーやコンセントに不具合がある
• 雨漏りや構造的な問題がある

これらは単なる“見た目”の問題ではなく、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）に関わる重要事項です。

売却後に発覚すると、修繕費の請求やトラブルになる可能性があります。そのため、安全性や設備機能に関わる部分は、事前に修繕または正確な告知を行うことが大切です。

リフォームとリノベーションの違い

混同されやすいのが「リフォーム」と「リノベーション」の違いです。

一般的には次のように整理されます。

• リフォーム：老朽化した部分を“元の状態に近づける”工事
• リノベーション：間取り変更など、価値を“向上させる”大規模な改修

売却前に行うのは、あくまでリフォーム（原状回復や軽微な修繕）が中心です。

リノベーションは費用が高額になりやすく、買主の好みに合わなければ評価されにくいというリスクがあります。特に間取り変更やデザイン性の強い改装は、ターゲットを狭める可能性があるため慎重に判断すべきです。

マンション売却前にリフォームする際の注意点

マンションの売却でリフォームを検討する場合、最も重要なのは「費用対効果」です。

感覚的に「きれいにすれば高く売れるはず」と判断するのではなく、市場価格・競合状況・買主ニーズを踏まえて冷静に判断する必要があります。

ここでは、実際によくある失敗例をもとに、リフォーム前に必ず押さえておきたいポイントを解説します。

フルリフォームは費用を回収しにくい

売却前に数百万円規模のフルリフォームを行うケースがありますが、費用の全額回収は基本的に難しいです。

中古マンションの価格は、主に以下の要素で決まります。

• 立地
• 築年数
• 広さ
• 管理状態
• 周辺の成約事例

つまり、価格は「市場相場」が基準であり、リフォーム費用を積み上げて決まるわけではありません。

例えば、400万円かけて水回りと内装を一新した場合でも、相場が3,500万円であれば、3,900万円で売れる保証はありません。むしろ、価格が高くなりすぎると売却期間が長期化するリスクもあります。

フルリフォームは「自己満足」になっていないか、一度立ち止まって検討することが重要です。

買主の好みに合わない内装変更は逆効果

意外と見落とされがちなのが「デザインの好み」です。

• 濃い色のフローリングに変更
• 個性的なアクセントクロス
• 造作棚や間取り変更
• デザイン性の強い設備

これらは売主にとっては魅力的でも、買主にとっては「不要なコスト」と感じられることがあります。

中古マンション市場では、「万人受けするシンプルな内装」が売れやすい傾向があります。

過度なデザイン変更をした物件よりも、白基調で清潔感のあるシンプルな物件の方が問い合わせが安定するケースは多くあります。

リフォームやリノベーションを行う場合は、以下を意識しましょう。

• 色味はベーシックにする
• 間取りは変更しない
• 設備は標準グレードにとどめる

リフォームを行なったことを買主に必ず伝える

リフォームを実施した場合は、その内容を正確に買主へ伝えることが重要です。

なぜなら、購入検討者にとっては「いつ・どこを・どの程度直したのか」という情報が安心材料になるからです。

具体的には、次の情報を整理しておきましょう。

• 工事内容
• 工事時期
• 施工会社名
• 保証の有無
• 設備の型番やメーカー

これらを販売資料や内覧時に提示できれば、物件の信頼性が高まり、価格交渉でも有利に働く可能性があります。

一方で、リフォーム内容を伝えずに売却すると、後から不具合が見つかった際にトラブルになる恐れがあります。

特に水回りや配管、電気設備の工事は、契約不適合責任に関わる場合があるため注意が必要です。

リフォームせずに高く売る5つのポイント

マンションの売却では、「リフォームをしない＝不利」というわけではありません。

市場に合った売り方をすれば、十分に高値での成約を狙うことが可能です。

ここでは、リフォームに頼らずにマンションの売却で結果を出すための具体策を解説します。

①ハウスクリーニングで第一印象を整える

マンションの売却において、第一印象は成約率を大きく左右します。

内覧開始から数分で、買主は「アリかナシか」を判断すると言われています。

特にチェックされやすいのは次のポイントです。

• 玄関の清潔感
• 水回りの汚れ
• 窓やサッシのほこり
• 床のベタつき
• におい

数万円程度のハウスクリーニングで印象が大きく改善するケースは多く、フルリフォームよりも費用対効果が高い施策といえます。

実際に、クリーニング後に写真を撮り直しただけで問い合わせが増えた事例はあります。

「きれいに見せる」ことは、マンションの売却における基本戦略です。

②必要最小限の修繕を行う

リフォームは不要でも、汚れや傷み、不具合の放置はNGです。

特に以下のような軽微な不具合は、事前に直しておくことで印象が改善します。

• クロスの部分的な剥がれ
• ドアノブのゆるみ
• 水栓の水漏れ
• 網戸の破れ

買主は、「物件に大きなトラブルがないか」を慎重に見ています。

小さな不具合が積み重なると「管理が雑な物件」という印象を与えてしまいます。

あくまで“原状回復レベル”にとどめることがポイントです。

③適正価格で売り出す

マンションの売却で重要なのは価格戦略です。

どれだけ室内がきれいでも、相場より高すぎる価格では問い合わせ数は集まりません。

市場価格は主に「取引事例比較法」に基づいて決まります。つまり、周辺の成約事例が基準です。

適正価格を判断する際は、次の点を確認しましょう。

• 同マンション内の直近成約価格
• 同エリア・同築年数の成約事例
• 売出中物件との比較

売却活動の初動2週間〜1か月は特に重要です。

この期間に問い合わせが少ない場合は、価格が市場とズレている可能性があります。

「高く売りたい」という気持ちよりも、「価格が市場に合っているか」を優先することが、結果的に高値での成約につながります。

④ホームステージングで物件の魅力を高める

ホームステージングとは、家具や小物を配置し、室内を魅力的に見せる手法です。

空室の場合、何もない状態では広さや生活のイメージが伝わりにくくなります。

簡易的なステージングを行うだけで、写真映えや内覧時の印象が大きく向上します。

具体的には、

• リビングにソファとラグを配置
• 観葉植物を置く
• 照明を温かみのある色に変更
• カーテンで明るさを調整

といった工夫だけでも効果があります。

⑤売却タイミングと市場動向を見極める

マンションの売却価格は、市況の影響を大きく受けます。

主に注目すべき指標は次の通りです。

• 住宅ローン金利動向
• エリアの供給戸数
• 再開発情報
• 季節要因（2〜4月、9〜10月は需要が増える）

例えば、金利上昇局面では購入希望者が慎重になり、価格交渉が増える傾向があります。

逆に需要が強い時期は、強気価格でも売れやすくなります。

リフォームで価格を上げようとするよりも需要が高い時期に売る方が合理的です。

マンション売却のリフォームに関するよくある質問

ここでは、マンション売却時のリフォームに関するよくある疑問について、実際の相談で多い質問をQ&A形式で整理し、分かりやすく解説します。

リフォーム費用は売却価格に上乗せできる？

結論として、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるケースはほとんどありません。

中古マンションの価格は主に市場の相場で決まるため、かけた費用がそのまま価格アップにつながるとは限りません。

軽微な修繕やクリーニングは印象の改善に効果がありますが、価格への反映は限定的です。

リフォームは高値を狙うためというより、早期成約や値下げ防止のための対策と考えるのが現実的です。

売却前に壁紙は張り替えるべき？

壁紙の張り替えは、状態を見て判断しましょう。基準は次の3点です。

• 大きな破れや目立つ汚れがあるか
• タバコやペットの臭いが残っているか
• 競合物件より明らかに見劣りするか

部分補修で済むなら全面張り替えは不要です。

ただし、ヤニ汚れや強い変色がある場合は、張り替えることで印象が大きく良くなります。目的は豪華にすることではなく、マイナス評価を防ぐことです。

空室にしてからリフォームした方がいい？

結論として、必ずしも空室にしてからリフォームする必要はありません。

空室は内覧や写真撮影がしやすいメリットがありますが、その分、管理費や固定資産税の負担が続きます。

また、フルリフォームを行うと、売却までの期間が延びるリスクもあります。

売却を優先するなら、リフォームよりも、クリーニングや整理整頓から取り組むのがおすすめです。

まとめ｜マンション売却はリフォームするかどうかの見極めが重要

マンションの売却では、大規模なリフォームは原則として不要です。

大切なのは費用をかけることではなく、買主にとって魅力的に見える状態に整えて、適正な価格で売り出すことです。

フルリフォームよりも、クリーニングや最低限の修繕を行い、合理的な売却戦略を立てることが成功につながります。

新宿不動産売却サポートでは、新宿区を中心としたマンションの売却のご相談を無料で受け付けています。

リフォームが必要かどうかを一緒に判断し、物件の状況に合わせた最適な売り方をご提案します。

マンションの売却をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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