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マンション売却シミュレーションツール5選｜専門家おすすめのツールを紹介

2026.03.12

マンションの売却を検討する際、まず知りたいのが売却相場と手元に残る金額です。マンションの売却シミュレーションを使えば、費用や税金を含めた目安を簡単に確認できます。

この記事では、専門家の視点でおすすめのマンションの売却シミレーションツール5選と活用方法を紹介します。

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マンション売却シミュレーションツール5選

ここでは、おすすめのシミュレーションツールを5つ紹介します。

①中古マンションAI査定シミュレーション(提供元：マンションナビ)

マンション名や所在地を入力して検索するだけで、AIが過去の取引データや周辺相場をもとに売却価格の目安を算出します。

短時間で中古マンションの相場を確認できるため、まず売却価格のイメージを知りたい方に向いているシミュレーションツールです。

【URL】

https://t23m-navi.jp/pages/satei

②売却時の手取り金額をシミュレーション（提供元：ズバット不動産売却）

想定売却価格や住宅ローン残債、購入時の価格などを入力することで、マンションの売却時に手取り額の目安をシミュレーションできます。

仲介手数料以外の諸経費や所有期間も考慮して計算してくれます。

【URL】

https://sumikamatch.jp/sales-calc

③売却時の手取り金額を試算する(提供元：三菱ＵＦＪ不動産販売)

売却価格や取得費、所有期間などの条件を入力することで、仲介手数料や税金を含めた売却時の手取り金額を試算できます。

取得費が不明な場合でも自動計算されるため、売却後に実際どれくらい資金が残るかの目安を簡単に確認できるツールです。

【URL】

https://www.sumai1.com/sellers/calc

④不動産売却シミュレーター（提供元：オウチーノ）

希望売却価格や住宅ローン残債、購入時の価格などを入力することで、仲介手数料や税金などの諸費用を自動計算し、売却時に手元に残る金額の目安を確認できます。

マンション・戸建て・土地に対応しており、売却後に手元に残る金額の目安を簡単に試算できるシミュレーションツールです。

【URL】

https://o-uccino.com/front/sell/home_sale_calculator

⑤シン・マンション売却手取りシミュレーター(提供元：のらえもん)

想定売却価格や住宅ローン残債、取得費などを入力すると、売却時の税金や諸費用を含めた手取り金額を自動計算できるシミュレーションツールです。

3,000万円特別控除や所有期間も考慮して、譲渡所得税の内訳まで確認できるため、売却後の資金イメージを具体的に把握できます。

【URL】

https://wangantower.com/TaxSimulator

マンション売却で手元に残る金額の計算方法

マンション売却を検討する際、多くの方が気になるのが「最終的にいくら手元に残るのか」という点です。

しかし、マンション売却では売却価格＝手取り金額ではありません。

売却時には次のような費用や税金が発生します。

仲介手数料
登記費用
印紙税
住宅ローン残債
譲渡所得税（利益が出た場合）

これらを差し引いた金額が、実際に手元に残る金額になります。

シミュレーションツールでもこの仕組みをもとに計算されているため、まずは基本的な計算方法を理解しておくことが重要です。

ここでは、マンション売却の手取り額の計算式と、売却時に発生する主な費用・税金について分かりやすく解説します。

マンション売却の手取り額の計算式

マンションの売却で手元に残る金額は、次の計算式で求めることができます。

手取り金額＝売却価格 − 売却費用 − 住宅ローン残高 − 税金

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

項目	金額
売却価格	4,500万円
仲介手数料	約155万円
登記費用など	約20万円
住宅ローン残高	3,000万円
税金	約100万円
手取り額	約1,225万円

このように、売却価格が高くても費用やローン残高によって手元に残る金額は大きく変わります。

売却時にかかる主な費用

マンションの売却では、いくつかの費用が発生します。

代表的な費用を整理すると次の通りです。

【主な売却費用】

仲介手数料
登記費用
印紙税
引越し費用
ハウスクリーニング費用

この中でも最も金額が大きいのが仲介手数料です。

仲介手数料には法律で上限が定められており、次の計算式で求められます。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	5%
200万〜400万円	4%＋2万円
400万円以上	3%＋6万円

例えば、4,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料の上限は約138万円（＋消費税）となります。

また、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要になり、司法書士費用を含めて1〜3万円程度かかることが一般的です。

売却時にかかる主な税金

マンションの売却では、利益が出た場合に譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得税は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋売却費用）

この譲渡所得に対して税金が課税されます。

税率は、所有期間によって大きく変わります。

所有期間	税率
5年以下（短期譲渡）	約39%
5年超（長期譲渡）	約20%

※所得税・住民税の合計税率

ただし、自宅として住んでいたマンションの場合は、次のような特例が利用できるケースがあります。

【代表的な特例】

3,000万円特別控除
10年超所有軽減税率
買換え特例

例えば、売却益が2,500万円だった場合、3,000万円特別控除を利用すると税金はかかりません。

このように、税金の有無は

購入価格
売却価格
所有期間
特例の適用

によって変わります。

シミュレーション結果だけで売却を判断してはいけない理由

マンションの売却シミュレーションは、売却価格や手元に残る金額の目安を把握するうえで便利なツールです。

しかし、シミュレーション結果だけで売却判断をするのは注意が必要です。

ここでは、シミュレーション結果だけで売却を決めてはいけない主な理由を解説します。

シミュレーション額と実際の売却価格は違う

マンションの売却シミュレーションでは、過去の取引データや平均相場をもとに価格が算出されます。

しかし、実際の売却価格は物件の条件によって大きく変わるのが不動産市場の特徴です。

同じマンションでも、次のような違いで価格差が生まれることがあります。

階数
方角や眺望
室内のリフォーム履歴
日当たりや騒音環境
管理状態

シミュレーションは平均値に近い数字であり、必ずしも実際の売却価格を反映するものではない点に注意が必要です。

税金は保有期間や取得費で大きく変わる

売却した際の手取り金額を大きく左右するのが税金です。

特に「譲渡所得税」は、物件ごとに条件が異なるため、シミュレーションでは正確に計算できないケースもあります。

税額に影響する主な要素は次の通りです。

購入価格（取得費）
購入時の諸費用
リフォーム費用
所有期間
税制特例の適用

例えば、同じ4,500万円で売却した場合でも、購入価格によって税金は大きく変わります。

購入価格	売却益	税金の目安
3,000万円	1,500万円	約300万円
4,000万円	500万円	約100万円
4,400万円	100万円	約20万円

さらに、自宅を売却する場合は3,000万円特別控除などの特例が適用できることもあります。

税制の適用条件はケースごとに異なるため、ツールだけでは正確に判断できないことがあります。

不動産会社に相談すべきケース

マンションの売却シミュレーションは便利ですが、次のようなケースでは専門家に相談する方が安心です。

なぜなら物件や状況によっては、税金や売却戦略が大きく変わる可能性があるからです。

【相続したマンションや住み替えで売却する場合】

相続したマンションを売却する場合、通常の売却とは異なる税制が適用されることがあります。

例えば、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除などの制度です。

また、住み替えでは

売却と購入のタイミング
住宅ローン残債
仮住まいの必要性

などを総合的に判断する必要があります。

そのため、シミュレーションだけでなく不動産会社の査定や税理士のアドバイスを受けることが重要です。

【投資マンションを売却する場合】

賃貸用のマンション（投資用不動産）を売却する場合は、自宅を売却するケースとは税金の扱いが異なります。

主な違いは次の通りです。

3,000万円特別控除は使えない
減価償却による取得費の調整が必要
家賃収入との関係で税務計算が複雑

また、投資マンションでは

利回り
入居状況
賃貸条件

などが売却価格に影響します。

そのため、投資物件の売却はシミュレーションより査定が重要になります。

【離婚・財産分与が関係する場合】

離婚によるマンションの売却では、通常の売却とは異なる問題が発生することがあります。

例えば、

共有名義の整理
住宅ローンの名義
財産分与の割合

などです。

住宅ローン残高とマンションの価格次第で、「売却して分ける」「どちらかが住み続ける」といった選択肢があります。

このようなケースでは、シミュレーションだけでは判断が難しいため、不動産会社や専門家に相談しながら進めることが大切です。

マンション売却シミュレーションに関するよくある質問

ここでは、マンションの売却シミュレーションについて、実際の売却相談でもよくある質問をQ&A形式で分かりやすく解説します。

シミュレーションは無料で使える？

結論から言うと、多くのマンションの売却シミュレーションツールは無料で利用できます。

多くの不動産会社やポータルサイトでは、売却を検討しているユーザー向けに無料ツールを提供しています。

これは、将来的に査定依頼や売却相談につながることを前提としたサービスのためです。

シミュレーションツールの主な種類は次の通りです。

【主なシミュレーションツールの種類】

AI査定型（売却相場を算出）
手取り金額計算型（費用・ローン残債を計算）
税金試算型（譲渡所得税を試算）

例えば、AI査定では住所やマンション名などを入力することで、過去の取引データをもとに売却価格の目安を算出できます。

ただし、ツールによっては詳細な査定結果を見る場合や訪問査定を依頼する場合などに、個人情報の入力が必要になることもあります。

個人情報の入力は必要？

シミュレーションツールの種類によって、個人情報が必要な場合と不要な場合があります。

一般的には次のような違いがあります。

ツールの種類	個人情報
AI相場シミュレーション	不要または匿名可
簡易手取り計算ツール	不要
不動産会社の査定サービス	必要

例えば、簡易的な手取り計算ツールでは