【宅建士が解説】マンションを売る？貸す？最適な判断のポイント

ライフスタイルの変化や住宅ローン、相場の動きによって「マンションを売るか貸すか」で悩む人は多くいます。

この記事では、宅建士が資産状況や将来設計に合わせた最適な判断方法を分かりやすく解説します。

マンションを売るか貸すか決める判断ステップ

マンションを「売る」か「貸す」かで迷うとき、感情や目先の損得だけで判断してしまうと、「期待したほど利益が出なかった」「想定以上に手間がかかった」など後悔するケースがあります。

まずは冷静に、自分のライフプランや資産状況、市場動向を整理しながら、「売却か賃貸どちらが自分に合っているのか」を段階的に判断することが重要です。

ここでは、宅建士の視点から最適な選択を導くための4つの判断ステップを解説します。

関連記事：マンションを貸すと儲かるは本当？知らないと損する5つの注意点を解説

住まいの目的と将来的なライフプランを整理する

マンションを売るか貸すかを判断する前に、まず「このマンションを今後どう活用するか」を明確にすることが大切です。

今は住まなくても、将来もう一度住む可能性があるのか、それとも完全に手放してよいのかを整理しておきましょう。

⚫︎再び住む可能性がある場合：賃貸に出して収益を得ながら保有する選択が合理的です。

⚫︎今後住む予定がない場合：管理費や固定資産税などの維持費を考慮し、売却で現金化した方が有利です。

また、転勤・結婚・相続といった今後のライフイベントを見据えることで、より一貫した判断がしやすくなります。

資産状況と市場相場をチェックする

次に、自分の資産状況とマンションの市場価値を把握しましょう。特に以下の3点を確認しておくことが重要です。

⚫︎【住宅ローンの残債額】：残債よりも高く売れるかが売却判断の大きな分岐点になります。

⚫︎【現在の資産（貯蓄・収入・他不動産）】：貸す場合は修繕費や空室リスクに備える資金が必要です。

⚫︎【地域の相場】：同エリア・同築年数・同規模の中古マンション価格や賃料を比較しましょう。

新宿区のマンション売却相場について詳しくはこちら→【2025年最新】新宿区のマンション売却相場は？エリア別価格＆高く売るコツを解説

売却と賃貸の収支を比較する

どちらが経済的に得かを数値で比較することが重要です。簡単なシミュレーションを行うことで、両者の収支の差がはっきり見えてきます。

項目	売却	賃貸
手取り金額	売却価格－残債－諸費用	月額家賃－管理費－税金－空室損
メリット	現金化・資産整理	継続収入・再利用可能
デメリット	再取得困難・譲渡税発生	管理負担・空室リスク

特に、5年以上保有する予定がない場合は売却、長期的に収益を得たい場合は賃貸のほうが有利になりやすいです。

専門家に相談して最終判断をする

最終的な判断に迷う場合は、不動産会社やファイナンシャルプランナーなど、第三者の専門家に相談することをおすすめします。

宅地建物取引士が在籍する不動産会社であれば、売却と賃貸の両面から客観的な提案を受けることができます。

さらに、税金・相続・住宅ローンなどの要素を総合的に検討することで、経済的にも将来的にも納得できる判断がしやすくなります。

関連記事：新宿区でおすすめのマンション買取業者10選｜高く買取してもらうコツも解説

マンションを売るべきケースと注意点

マンションを「売る」べきかどうかを判断するうえで最も重要なのは、保有し続けるよりも、売却して現金化した方が経済的・心理的にメリットが大きいかどうかという点です。

ここでは、売却が向いている人の特徴や、実際に売る際に注意すべき点を詳しく解説します。

売却が向いている人の特徴

次のような条件に当てはまる場合は、マンションを売るほうがメリットを得やすいです。

1. 【住宅ローンの残債が少ない、または完済済み】
   　売却価格がローン残債を上回る場合、手元に現金が残り次の資金計画にも余裕が生まれます。
   
2. 【築年数が古くなる前に売りたい】
   　築20年を超えると価格が下がりやすく、修繕費も増加します。売却タイミングを逃すと資産価値が大きく下落する恐れがあります。
   
3. 【周辺相場が上昇している】
   　国交省「不動産価格指数」やREINSの取引動向で上昇傾向が確認できる時期は、売却の好機といえます。
4. 【周辺相場が上昇している】
   　国交省「不動産価格指数」やREINSの取引動向で上昇傾向が確認できる時期は、売却の好機といえます。
5. 【相続や離婚などで共有名義を解消したい】
   　共有不動産はトラブルの原因にもなるため、現金化して分配することでリスクを減らせます。
   

売却のメリットとデメリット

マンションを売却することで得られる利点は多い一方、注意すべきリスクも存在します。マンションを売却するメリットとデメリットを整理すると、次のとおりです。

【メリット】

• 一度にまとまった資金を得られる
• 維持費や固定資産税の負担から解放される
• 売却益を新たな資産運用に活かせる

【デメリット】

• 売却までに時間がかかる場合がある
• 一度売ると再取得が難しい
• 仲介手数料や税金などの諸費用が発生する

売却時にかかる税金と費用のポイント

マンションの売却には諸費用や税金がかかります。想定外の支出を避けるためにも、事前に内訳を把握しておきましょう。

【主な売却費用の内訳】

項目	内容	負担目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	売却価格×3％＋6万円＋消費税
登記費用	抵当権抹消などの登記手続き	約1～2万円
印紙税	売買契約書に貼付	契約金額により1～6万円程度
譲渡所得税	売却益にかかる税金	所有期間で変動

【譲渡所得税の計算と控除】

譲渡所得税は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期）	約39.63％
5年超（長期）	約20.315％

ただし、「マイホーム特別控除（最大3,000万円）」などの特例を活用すれば、多くの場合で譲渡所得税を非課税にできます。

マンション売却時にかかる費用や税金について詳しくはこちら→新宿区のマンション売却にかかる税金と特例制度｜節税のポイントも解説

マンションを売るか貸すかで迷ったときのよくある質問

マンションを「売るか」「貸すか」で悩む方からは、実際の手続きや費用に関する質問が多く寄せられます。

ここでは特に相談件数の多い4つの疑問を、わかりやすく解説します。

住宅ローンが残っていてもマンションを貸せる？

住宅ローンが残っていても、金融機関の承諾を得れば賃貸に出すことは可能です。

ただし、住宅ローンは「本人が居住すること」を前提に契約しているため、無断で貸すと契約違反となり、一括返済を求められるおそれがあります。

転勤などのやむを得ない事情がある場合、銀行に申請すれば一時的な賃貸を認めてもらえるケースがあります（例：転勤に伴う一時賃貸特例など）。

ただし、取り扱いは金融機関によって異なるため、必ず事前に確認しましょう。

マンションを売ったときの税金はどれくらいかかる？

マンションを売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

たとえば500万円の利益が出た場合、所有期間が5年を超えていれば約20％（約100万円）、5年以下なら約40％（約200万円）が目安です。

ただし、居住用なら「マイホーム特別控除（最大3,000万円）」が使え、条件を満たせば非課税となるケースが多いです。

詳しい金額は所有期間や控除の有無で変わるため、売却前に税理士や不動産会社へ確認しましょう。

関連記事：新宿区の不動産売却にかかる手数料はいくら？内訳と節約のコツを解説

賃貸に出すときの管理費用はどのくらい？

マンションを貸す際の管理費用は、管理会社に委託するか自主管理にするかで大きく変わります。

一般的に、管理委託料として家賃の3〜5％程度がかかり、入居者募集時には広告料として家賃の0.5〜1か月分が必要になるケースもあります。

総額では家賃の5〜10％前後を管理コストとして見込んでおくとよいでしょう。

築年数が古くても売却や賃貸はできる？

築年数が古いマンションでも、立地や管理状態が良ければ売却・賃貸のどちらも十分に可能です。

⚫︎【売却の場合】
耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除の対象となり買い手がつきやすくなります。また、リフォームやリノベーションで価値を高めることも効果的です。

⚫︎【賃貸の場合】
駅近や商業エリアなど需要の高い立地であれば、築古でも安定した入居が見込めます。内装を整えたり家具付きにすることで、物件の魅力を高めることもできます。

築年数よりも「立地・管理・活用方法」次第で結果は大きく変わります。古いマンションでも、適切な戦略をとれば十分に資産として活かせます。

まとめ｜売るか貸すか迷ったら、まずは専門家に相談を

マンションを「売る」か「貸す」かの判断は、ライフプラン・資金状況・市場動向などの要素を踏まえて総合的に決めることが大切です。

短期的な損得ではなく、長期的な資産価値と安心感を重視した選択を心がけましょう。

迷ったときは、自身だけで判断せず専門家に相談することが確実です。

新宿不動産売却サポートでは、売却と賃貸のどちらが最適かを専門家が無料でアドバイスしています。

売却をご希望の方には最適な販売戦略を、賃貸運用をお考えの方には安心の管理サービスをご提案し、それぞれの目的に合わせた最善のサポートを行っています。

マンションの活用方法でお悩みの際は、お気軽にご相談ください。