マンション売却で消費税はかかる？課税・非課税のケースを専門家が解説

マンションの売却を検討している方の中には、「売却価格に消費税は含まれるの？」と疑問に思う方も多いでしょう。消費税は、個人のマイホームなのか、投資用物件なのかによって判断が異なります。

この記事では、マンションの売却における消費税の基本ルールを整理し、課税・非課税のケースや注意点を分かりやすく解説します。

 

 

マンション売却で消費税はかかる？

ここでは、マンションの売却が原則として消費税の対象にならない理由を解説します。

個人の居住用マンションは原則非課税

個人が自宅として住んでいたマンションを売却する場合、原則として消費税はかかりません。

これは消費税の仕組みが、「事業として行う取引」に対して課税される税金だからです。

会社や事業者が商品やサービスを販売する場合には消費税が発生しますが、個人が自分の資産を売却する行為は通常「事業」とは扱われません。

なお、消費税がかからなくても、次の税金が発生する可能性があります。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

これらは消費税とは別の税金であり、売却益が出た場合に課税される仕組みです。

そのため、「消費税はかからない＝税金がゼロ」という意味ではない点に注意が必要です。

課税対象になることがある場合もある

マンションの売却は基本的に非課税ですが、消費税が課税されるケースもあります。

例えば、不動産会社が分譲マンションを販売する場合、これは事業としての取引にあたるため、消費税が課税されます。

消費税の扱いは、

• 売主が事業者かどうか
• 物件の用途（居住用 / 投資用）
• 売却の位置づけ（事業か個人資産か）

などによって判断が変わります。

このように、マンションの売却はケースによって税金の扱いが変わります。売却前に確認しておくことが大切です。

消費税がかかるケース・かからないケース

マンションの売却の消費税は、売主の立場や物件の用途によって、かかる場合とかからない場合があります。

ここでは、代表的なケースを整理して解説します。

個人がマイホームを売却する場合

個人が自宅として住んでいたマンションを売却する場合、原則として消費税はかかりません。

理由は、消費税が事業として行う商品やサービスの取引に対して課税される税金だからです。

一般の個人が自宅を売却する行為は事業ではないため、消費税の課税対象にならないとされています。

具体的には、次のようなケースです。

• 住み替えのためにマンションを売却
• 転勤やライフスタイルの変化で売却
• 相続したマンションを個人として売却

例えば、

3,000万円で購入したマンションを4,200万円で売却した場合でも、売却価格に消費税は加算されません。

ただし、利益が出た場合は消費税ではなく、譲渡所得税が課税される可能性があります。

個人事業主・法人が売却する場合

売主が法人や課税事業者の個人事業主で、マンションを事業資産として売却する場合、建物部分には消費税が課税されます。

これは、売却行為が事業としての資産取引と判断されるためです。

ただし重要なのは、マンション全体ではなく、建物部分のみが課税対象になるという点です。

土地は消費税の対象外とされているため、課税されません。

【消費税の対象】

⚫︎土地：非課税

⚫︎建物：課税対象

例えば、法人が所有するマンションを売却する場合、

売却価格：5,000万円

土地：2,000万円

建物：3,000万円

この場合、建物部分3,000万円に対して消費税が課税されます。

また、個人事業主の場合でも、次の条件に該当すると課税対象になることがあります。

• 課税事業者として事業を行っている
• 事業用資産として保有している
• 事業の一環として売却している

ただし、免税事業者の場合は消費税の扱いが変わることもあるため注意が必要です。

賃貸中マンション（投資用）を売却する場合

賃貸中のマンションなど、投資用物件の売却は消費税の判断が複雑になりやすいケースです。

基本的な考え方は次のとおりです。

• 売主が個人であれば原則非課税
• 課税事業者の場合は建物部分が課税対象になる可能性あり

つまり、投資用マンションでも必ず消費税がかかるわけではありません。

ただし、次の条件では課税になるケースがあります。

• 不動産賃貸業を事業として行っている
• 課税事業者として登録している
• 事業用資産として計上している

インボイス制度とマンション売却の関係

2023年10月から開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）により、不動産取引でも「消費税の扱い」が話題になることが増えました。

そのため、「マンションの売却にもインボイスが必要なのでは？」と疑問に思う人も多いでしょう。

ここでは、インボイス制度がマンション売却にどのように関係するのかを解説します。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除を行うために「適格請求書（インボイス）」の保存が必要になる制度です。

簡単に言うと、事業者が支払った消費税を控除するためには、適格請求書を発行できる事業者からの請求書が必要になる仕組みです。

制度のポイントは次の通りです。

• インボイスを発行できるのは登録事業者のみ
• 買主が仕入税額控除をするにはインボイスが必要
• 免税事業者はインボイスを発行できない

つまり、事業者同士の取引では、売主がインボイス発行事業者かどうかが重要になるということです。

参照：インボイス制度について

売主が登録事業者の場合の注意点

売主が法人や課税事業者の個人事業主で、マンションを事業資産として売却する場合、消費税が課税されることがあります。

この場合、売主がインボイス発行事業者として登録している場合は、買主に対して適格請求書を発行することが可能です。

そのため、買主が事業者であれば、次のメリットがあります。

• 建物部分の消費税を仕入税額控除できる
• 税務処理がスムーズになる

例えば、次のようなケースです。

売却価格：4,000万円

土地：1,500万円

建物：2,500万円

建物部分に消費税がかかる場合、買主が事業者であれば、この消費税を控除できる可能性があります。

そのため、投資用物件などでは、「売主がインボイス登録事業者かどうか」が取引条件に影響することもあります。

買主が事業者の場合に確認すべきポイント

マンションの買主が法人や個人事業主の場合、消費税を仕入税額控除できるかどうかが重要になります。

ここでポイントになるのが、売主の立場です。

売主	インボイス	買主の控除
登録事業者	発行できる	控除可能
免税事業者	発行できない	控除不可

つまり、売主がインボイス発行事業者でない場合、買主は消費税の控除ができない可能性があります。

そのため、投資用マンションなどでは、

• 売主がインボイス登録事業者か
• 建物価格の割合
• 消費税額

などを事前に確認することが重要です。

ただし繰り返しになりますが、個人がマイホームを売却する場合はインボイス制度の影響はほとんどありません。

多くのケースでは、居住用マンションの売却や個人間売買となるため、インボイス制度を過度に気にする必要はありません。

マンション売却の消費税に関するよくある質問

ここでは、マンションの売却の消費税について多く寄せられる質問を、専門家の視点で分かりやすく解説します。

売主と買主、消費税を支払うのはどっち？

マンションの売却で消費税が発生する場合、実質的に負担するのは買主です。

消費税は、商品やサービスを購入する側が負担する仕組みの税金です。

不動産取引でも同様で、課税対象になる場合は売却価格に消費税が上乗せされ、買主が支払います。

例えば、次のようなケースです。

【例：事業者がマンションを売却する場合】

• 建物価格：3,000万円
• 消費税（10％）：300万円

この場合、買主が支払う金額は次のようになります。

内訳	金額
建物価格	3,000万円
消費税	300万円
合計	3,300万円

売主は、この消費税を一時的に受け取り、後に国へ納税する仕組みになります。

ただし、これまで解説してきたように、個人の居住用マンションの売却では消費税が発生しないケースがほとんどです。

免税事業者でも消費税は発生する？

結論から言うと、免税事業者が売主の場合、消費税は基本的に発生しません。

免税事業者とは、基準期間の課税売上高が1,000万円以下などの条件により、消費税の納税義務が免除されている事業者のことです。

免税事業者の場合

• 消費税の納税義務がない
• インボイス（適格請求書）を発行できない

という特徴があります。

そのため、買主が事業者の場合は、仕入税額控除ができない可能性があります。

仲介手数料に消費税はかかる？

はい、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。

マンション自体の売却が非課税であっても、仲介手数料は不動産会社が提供するサービスのため、消費税の課税対象になります。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で次のように定められています。

【売買価格400万円超の場合】

⚫︎売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例えば、4,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料は次の通りです。

内容	金額
仲介手数料	126万円
消費税（10％）	12.6万円
合計	138.6万円

※計算式

4,000万円 × 3％ + 6万円 = 126万円

このように、マンション本体には消費税がかからなくても、売却に関わる費用には消費税がかかるケースがあるため注意が必要です。

まとめ｜マンション売却の消費税は事前確認が大切

マンションの売却では、個人の居住用物件であれば原則として消費税はかかりません。

ただし、売主が法人や個人事業主の場合や、投資用マンションを事業として売却する場合は、消費税が課税されるケースがあります。

また、マンション自体が非課税でも、仲介手数料などのサービス費用には消費税がかかる点にも注意が必要です。

マンションの売却にかかる税金は条件によって変わるため、売却前に基本的なポイントを把握しておくことが大切です。

新宿不動産売却サポートでは、新宿区を中心としたマンションの売却のご相談を無料で承っています。

司法書士や税理士などの専門家と連携し、マンションの売却に伴う税金の確認や相続登記などの手続きもまとめてサポートしています。

マンションの売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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