クレヴィア山吹神楽坂の売却相場は？売却のコツと注意点を解説

クレヴィア山吹神楽坂を売却するなら、まず相場と正しい売り方を知ることが大切です。

本記事では、価格の目安や高値で売るコツ、注意点をまとめて解説します。

クレヴィア山吹神楽坂の売却相場と物件概要

ここでは、クレヴィア山吹神楽坂の物件概要と売却相場、周辺マンションとの比較から、現在の資産価値の目安を分かりやすく解説します。

クレヴィア山吹神楽坂の基本情報

クレヴィア山吹神楽坂は、新宿区山吹町に位置し、江戸川橋駅を最寄りとする利便性の高い分譲マンションです。

都心の主要エリアへスムーズにアクセスできる立地でありながら、周辺は落ち着いた住宅街が広がり、穏やかな住環境が魅力です。

築浅（2021年築）で建物のコンディションが良好なことから中古市場でも評価が高く、実需層を中心に安定した需要があります。

■ 基本情報

• 所在地：東京都新宿区山吹町
• 築年月：2021年11月（築5年）
• 構造：RC（鉄筋コンクリート）造
• 階数：地上8階建
• 総戸数：49戸
• 専有面積：20.78㎡〜57.01㎡

■ アクセス

• 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩4分
• 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩10分
• 都電荒川線「早稲田」駅 徒歩14分
• 東京メトロ東西線「早稲田」駅 徒歩15分
• 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩18分
• 都営大江戸線「牛込柳町」駅 徒歩19分

参照：クレヴィア山吹神楽坂 の賃貸・中古情報 – 新宿区

最新の売却価格帯と坪単価

現在のクレヴィア山吹神楽坂の売却相場は、3,444万円〜1億310万円前後の価格帯で推移しています。

坪単価に換算すると、約545万円/坪〜601万円/坪です。

築浅かつ江戸川橋駅徒歩4分という立地条件から、神楽坂エリア内でも比較的高水準の相場を維持しています。

参照：クレヴィア山吹神楽坂(3444万円 – イエシル

周辺マンションとの価格比較

近隣物件との価格比較は次の通りです。

マンション名	間取り	専有面積	販売価格	アクセス
クレヴィア山吹神楽坂	1LDK	31.01㎡	7,299万円	有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩4分
グリーンキャピタル神楽坂	1LDK	45.37㎡	4,980万円	有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩5分
ライオンズマンション山吹町	1DK	36.80㎡	4,480万円	有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩3分

クレヴィア山吹神楽坂を高く売るためのコツ

クレヴィア山吹神楽坂のような神楽坂エリアの中規模レジデンスは、「立地が良いから自然に高く売れる」と思われがちですが、実際の売却現場では“売り方次第で数百万円単位の差”が出ることも珍しくありません。

ここでは、クレヴィア山吹神楽坂を失敗せずに高く売るための具体的なコツを分かりやすく解説します。

適正価格で売り出す

最も重要なのは、最初の価格設定です。

マンションの売却は「最初の1～2か月」が勝負と言われ、この期間に問い合わせが集まらないと、その後は値下げしても売れにくくなります。

そのため、次の視点が重要になります。

• 直近3〜6か月の成約事例を基準にする
• 同じ広さ・同じ階数のクレヴィア山吹神楽坂の売却価格をチェックする
• 売出し中の物件の価格も確認する

“実際に成約している価格”を基準に価格設定の判断をしましょう。

問い合わせ数を増やすための販売戦略を練る

価格が適正でも、購入検討者に見つけてもらえなければ意味がありません。

売却成功のカギは「どれだけ多くの人に見てもらえるか＝反響数」です。

反響（問い合わせ数）が多いほど、

• 早期成約
• 価格交渉が有利
• 値下げせずに売れる

という好循環が生まれます。

そのためには、広告・見せ方・内覧対策を徹底する必要があります。

【写真・内覧対策】

購入検討者の約8〜9割は、まずポータルサイトの写真で判断します。

写真の印象が悪いだけで、内覧すら入らないケースも多いです。

最低限行いたい対策は以下の通りです。

• 不要な家具や荷物を減らし「広く見せる」
• 水回り（キッチン・浴室・洗面）を徹底清掃
• カーテンを開けて明るい写真を撮る
• 可能ならホームステージングを活用する

内覧時は、

• 換気・消臭
• 照明をすべて点灯
• 生活感の強い物は収納

といった細かな工夫が、成約率を大きく高めます。

「住みたい」とイメージできる部屋づくりが重要です。

【広告掲載の工夫】

販売ルートが豊富なほど、早期かつ高値での成約が期待できます。

確認したいポイントは次の通りです。

• SUUMO、HOME’S、アットホームなどの主要ポータルサイトへ掲載されているか
• 写真の枚数が多いか（最低20枚以上）
• 神楽坂エリアの購入希望客を多く抱える会社か
• レインズ登録（業者間共有）がされているか

囲い込み（他社に紹介しない営業）をされると機会損失につながるため、情報の公開が広くされている会社を選ぶことが重要です。

室内をきれいに整える

最後に、意外と見落とされがちなのが室内コンディションです。

クレヴィア山吹神楽坂は実需層が中心のため、「住み心地の良さ」が価格の評価に直結します。

特に効果が高いポイントは以下です。

• クロスの張替え
• フローリングの補修
• 水回りのクリーニング

大規模リフォームは不要ですが、“第一印象を整える軽微な修繕”は費用対効果が非常に高いです。

室内を整え、魅力を高めてから売り出すことが、高値成約への近道です。

売却前に確認しておきたい注意点

ここでは、クレヴィア山吹神楽坂の売却で後悔しないために、必ず押さえておきたい注意点を解説します。

様子見を続けて売却が遅れる

最も多い失敗が「まだ価格が上がるかもしれない」と売却を先延ばしにすることです。

確かに神楽坂エリアは資産性が高く、価格が大きく下がりにくいエリアですが、マンション価格は以下の要素に強く影響されます。

• 築年数
• 住宅ローン金利
• 市況や景気
• 競合物件の増減

築年数の進行と金利上昇は、売却価格の下落要因になります。

そのため、様子見を続けるほど条件は不利になりやすいのが現実です。

売却の予定がある方は、早期売却が結果的に高値につながります。

一括査定の最高額を鵜呑みにする

一括査定では複数社から価格が提示されますが、最も高い金額が「実際に売れる価格」とは限りません。

査定には、現実的な成約予想価格と、不動産会社が契約を獲得する目的の高めに出した査定の2種類があります。

後者を選ぶと売れ残りや値下げが続き、結果的に相場以下で成約するリスクがあります。

そのため、判断する際は、成約事例や価格の根拠、具体的な販売戦略が示されているかを確認しましょう。

「査定の最高額」ではなく「価格の説明が明確な会社」を選ぶことが成功のポイントです。

修繕履歴や設備の不具合を曖昧にしたまま売り出す

最後に注意したいのが、物件情報の開示不足です。

売主としては「細かい不具合は言わなくていいのでは」と思いがちですが、これは大きなリスクになります。

中古マンションの売却では、契約時に「告知義務（不具合の説明義務）」があります。

これを怠ると、引き渡し後にトラブルや損害賠償につながる可能性があります。

よくあるトラブル例は次の通りです。

• 給湯器やエアコンの故障
• 水漏れ、結露、カビ
• フローリングのきしみ
• 以前に行った修理や補修を説明していない

後から発覚すると「契約不適合責任」を問われ、修理費の負担や減額請求を受けるケースもあります。

安心して売却するためには、

• 設備表・物件状況報告書を正確に記載する
• 過去の修繕内容をまとめておく
• 気になる不具合は事前に補修または説明する

といった準備が重要です。

クレヴィア山吹神楽坂の売却でよくある質問

ここでは、実際のクレヴィア山吹神楽坂での売却相談で特に多い疑問をQ&A形式でまとめました。

総戸数は価格に影響する？

はい、影響します。

総戸数は「資産性」や「管理の安定性」に直結するため、査定時の重要な評価ポイントの一つです。

一般的な傾向は次の通りです。

• 大規模（100戸以上）：管理費・修繕積立金が安定しやすく、資産価値が維持されやすい
• 中規模（30～80戸前後）：管理と住みやすさのバランスが良い
• 小規模（20戸未満）：修繕の負担が重くなりやすく、価格が伸びにくい場合もある

クレヴィア山吹神楽坂は中規模レジデンスに位置づけられ、落ち着いた住環境に加え、管理が行き届きやすく、住民層も安定しやすいことから、実需層に支持されやすいマンションです。

修繕積立金や管理状態は査定にどの程度影響する？

修繕積立金や管理状態は査定にかなり大きく影響します。

買主は購入後のランニングコストや将来の修繕リスクを強く意識しています。

特にチェックされるポイントは以下です。

• 修繕積立金の残高
• 長期修繕計画の有無
• 大規模修繕の実施状態
• 管理会社の対応
• 共用部（エントランス・廊下・ゴミ置場など）の清潔感

マンションは、管理状態の良し悪しがそのまま売れやすさに直結します。

修繕積立金の不足や管理不備は敬遠されますが、共用部がきれいで管理体制が整っていれば高評価につながります。

売却前に総会議事録や長期修繕計画書、修繕履歴を準備しておくと、買主の安心材料となり成約につながりやすくなります。

南向き・角部屋は高く売れる？

はい、一般的に高く売れます。

日当たり・開放感・通風といった「住み心地」に直結する要素は、購入希望者が最も重視するポイントだからです。

査定価格が上がりやすい条件は以下の通りです。

• 南向き、南東向き
• 角部屋（2面採光以上）
• 高層階
• 前面に将来的に建物が建つリスクが低い

特に神楽坂エリアは住宅が密集しているため、「日当たり・抜け感のある住戸」は希少性が高く、相場より5〜10％以上高く売れることもあります。

一方で、

• 北向き
• 低層階
• 隣接建物が近い

といった条件は価格調整が必要になるケースもあります。

ただし、室内リフォームや販売戦略次第で印象は大きく変えられるため、条件が不利でも諦める必要はありません。

正しい売り方を選ぶことが重要です。

まとめ｜クレヴィア山吹神楽坂で後悔しない売却を実現するために

クレヴィア山吹神楽坂の売却では、まず相場と物件の強みを正確に把握することが大切です。

そのうえで、適正価格の設定と問い合わせ数を増やす販売戦略が、高値での成約のカギを握ります。

正しい知識と売却の段取りを整えるだけで、売却価格もスピードも大きく変わってきます。

新宿不動産売却サポートでは、神楽坂エリアの市況や購入者の動向を日々分析し、物件ごとの強みを最大限に活かした売却プランを提案しています。

クレヴィア山吹神楽坂の成約事例や周辺データを基に、根拠ある査定と戦略的な販売活動を実施しています。

クレヴィア山吹神楽坂の売却をご検討の際は、まずはお気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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