不動産売却でよくある質問20選｜初心者でも失敗しない基礎知識を専門家が解説

不動産を初めて売却するときは、「手続きの流れ」「費用」「税金」など分からないことが多く、不安を感じる方も多いでしょう。

この記事では、不動産の売却の現場で特によく寄せられる質問20項目を厳選し、専門家が丁寧に解説します。

売却の基本編（不動産売却の全体像）

不動産の売却の「基本」を正しく理解しておくことは、失敗を防ぐための第一歩です。
売却の流れや期間、最適なタイミングなどを事前に知っておけば、円滑に手続きを進められます。
ここでは、不動産の売却でよくある4つの疑問を分かりやすく解説します。

不動産売却の流れを教えてください

不動産の売却は、大きく次の6つのステップで進みます。

1. 【相場を調べる（情報収集）】
   　まずは周辺の売却事例や地価を確認し、自分の物件の相場を把握します。新宿区の不動産相場について詳しくはこちら→【2025年最新】東京都新宿区の不動産売却相場と今後の市場動向
    
2. 【査定依頼・媒介契約】
   　複数の不動産会社に査定を依頼し、価格・実績・対応を比較して依頼先を決定します。
   　媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。
   
3. 【販売活動（広告・内覧）】
   　チラシ・ポータルサイト・現地看板などで買主を募集します。
   
4. 【条件交渉・売買契約】
   　購入希望者が現れたら、価格や引渡し時期などの条件を交渉します。
   　交渉内容がまとまり次第、重要事項説明書を確認のうえ、売買契約を締結します。
   
5. 【決済・引渡し】
   　買主から代金を受け取り、所有権移転登記を行います。
   　この時点で売却が完了します。
   
6. 【確定申告】
   　売却益が出た場合は譲渡所得税の申告が必要です。

不動産の売却の詳しい流れを知りたい方は、「新宿区の不動産売却の流れを徹底解説！初めての売却でも失敗しない進め方」をご覧ください。

売却にかかる期間はどのくらいですか？

一般的に、不動産の売却にかかる期間はおおむね3〜6か月程度が目安です。なお、物件の種類やエリア、価格設定によって異なります。

物件タイプ	売却までの目安期間
戸建て	約3〜6か月
マンション	約2〜4か月
土地	約3〜6か月

売却のベストタイミングはいつですか？

不動産の売却時期は、「市場の動き」と「ライフイベント」の両面から考えることが重要です。

一般的に、2〜4月と9〜10月は転勤や進学の動きが活発になり、需要が高まりやすい時期です。また、金利が低く買主の購買意欲が高まっているタイミングも売却の好機といえます。さらに、自身の家族構成の変化や相続、転勤など、ライフスタイルの変化に合わせて売却を検討するのも理想的なタイミングです。

住みながらでも売却はできますか？

はい、住みながらの売却は可能です。実際、多くの売主がこの方法を選んでいます。

住みながら売却する最大のメリットは、引っ越し前に売却資金を確保できる点です。新居購入と売却を同時に進めやすく、資金計画を立てやすくなります。

ただし、内覧対応の準備が必要です。生活感をできるだけ抑え、整理整頓や清掃を徹底して明るく清潔な空間を演出することが大切です。

査定・価格編（査定の仕組みと高く売るコツ）

不動産の売却を成功に導くためには、まず適正な価格を把握することが大切です。相場を理解することで、無理のない販売戦略を立て、後悔のない売却につなげることができます。この章では、「査定の仕組み」と「高く売るための実践ポイント」を解説します。

査定額はどのように決まるのですか？

不動産の査定額は、物件の状態・立地・市場動向の3つを基準に算出されます。建物の築年数やリフォーム履歴、日当たりなどに加え、駅までの距離や周辺環境といった立地条件も評価の対象です。さらに、近隣の取引事例や需要の動きなども加味して、総合的に価格が決まります。

査定について詳しくはこちら→新宿区の不動産査定を徹底解説｜相場を踏まえて正確な価格を知る方法

複数の不動産会社に査定を依頼しても大丈夫ですか？

はい、複数の不動産会社に査定を依頼するのはむしろおすすめです。1社だけでは価格の妥当性が分かりにくいため、複数社の査定結果を比較することで、より正確な相場を把握できます。複数の査定を依頼することで、各社の査定根拠・販売戦略・担当者の対応力も見極められます。その際は高額査定だけで安易に決めないことが重要です。営業方針や提案内容も確認し、総合的に判断して信頼できる会社を選びましょう。

新宿区の不動産の売却に強い不動産会社を詳しく知りたい方は、「新宿区で不動産売却に強いおすすめ不動産会社15選｜高値売却のコツも解説」をご覧ください。

査定価格と実際の売却価格が違うのはなぜですか？

査定価格は「売れる見込みの目安」であり、実際の売却価格は市場の動きや交渉次第で変わるためです。販売期間が長引いたり、買主から値下げ交渉が入った場合は、査定額より下がることもあります。逆に、人気エリアや需要が高い時期なら、査定額を上回るケースもあります。

不動産を少しでも高く売るコツはありますか？

不動産を高く売るには、価格設定・印象づくり・担当者選びの3つがポイントです。まず、売り出し価格は相場よりやや高めに設定しつつも、現実的な範囲にとどめることが大切です。次に、内覧時の印象を良くするために、掃除や片付けを徹底し、明るく清潔な空間を演出しましょう。また、売却実績が豊富で交渉力のある担当者を選ぶことで、条件交渉を有利に進められます。

費用・手数料編（費用・手数料・リフォームに関する疑問）

不動産を売却する際には、仲介手数料や登記費用、印紙代など、さまざまな費用が発生します。この章では、不動産の売却で「実際にかかるお金」と「不要な出費を抑えるコツ」をわかりやすく解説します。

不動産売却にかかる主な費用は何ですか？

不動産の売却にかかる主な費用は、次のとおりです。

費用項目	相場目安	内容
仲介手数料	売却価格の3％＋6万円（上限）＋消費税	不動産会社への報酬
印紙税	1,000円〜60,000円（契約金額により異なる）	売買契約書に貼付
登記費用	数万円程度	抵当権抹消・名義変更など
測量費用	10〜30万円程度	境界確定や面積確認
引越し費用	数万円〜十数万円	引越し・処分費用など

仲介手数料はいくらで、いつ支払うのですか？

仲介手数料とは、不動産会社が売却活動を行う対価として支払う報酬です。上限は宅地建物取引業法で次のように定められています。

【仲介手数料の上限額の計算式】

売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例）売却価格3,000万円の場合

→ 3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円＋消費税

【支払いタイミング】

通常、次の2回に分けて支払うケースが多いです。

⚫︎売買契約締結時：半額（50％）

⚫︎残金決済・引渡し時：残り半額（50％）

測量・登記・印紙代は誰が負担しますか？

基本的に、測量費用や抵当権抹消登記費用は売主が負担します。ただし、取引条件によっては買主が負担するケースもあります。

【主な費用負担の一般的ルール】

費用項目	通常の負担者	備考
測量費用	売主	境界確定が必要な場合に発生
抵当権抹消登記費用	売主	住宅ローンを完済する際に必要
所有権移転登記費用	買主	登記手続きを行う司法書士へ支払い
印紙税	売主・買主それぞれ	売買契約書の枚数分必要

リフォームやハウスクリーニングは必要ですか？

結論から言うと、売却前のリフォームは必ずしも必要ではありません。むしろ、リフォーム費用を回収できずに損をするケースも多いため、慎重に判断する必要があります。築年数が古く大規模な改修が必要な場合や、買主がリノベーションを希望している場合は、リフォームを控えた方がよいでしょう。

一方で、軽微な補修や清掃は効果的です。壁紙や床の補修、設備の故障箇所の修理、そして水回りや玄関のハウスクリーニングなどは、少ない費用で印象を大きく改善できます。

税金編（税金・控除・確定申告のポイント）

不動産を売却すると、利益が出た場合には税金がかかります。ただし、控除や特例を上手に使えば、税負担を大きく減らすことも可能です。

この章では、不動産の売却でよくある税金の疑問を紹介します。

不動産売却ではどんな税金がかかりますか？

不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。これは、「売却価格 －（購入費用＋売却費用）」で算出される利益に対して課税される仕組みです。

不動産売却にかかる費用について詳しくはこちら→新宿区の不動産売却にかかる手数料はいくら？内訳と節約のコツを解説

【主な税金の種類】

税金の種類	内容	税率
所得税	売却益に対して課される税金	所有期間によって異なる
住民税	所得税に連動して課税される	長期：5％／短期：9％
復興特別所得税	所得税に上乗せされる特別税	所得税額の2.1％

【所有期間による税率の違い】

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63％
長期譲渡所得	5年超	約20.315％

3,000万円特別控除とはどんな制度ですか？

自宅（マイホーム）を売却した場合、最大3,000万円までの譲渡益を非課税にできる特例制度があります。これは、個人が自宅を売却した際に適用できる代表的な控除で、適用条件を満たせば大幅な節税が可能です。

【3,000万円特別控除の主な適用条件】

• 売却した不動産が「自分の居住用」であること
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 親子・夫婦など特別な関係者への売却でないこと

マイホーム買い替え時の税優遇制度はありますか？

マイホームを買い替える場合は、特別控除や特例制度を併用することで、税負担を軽減できます。

制度名	概要
3,000万円特別控除	自宅を売却して得た利益のうち、3,000万円までを非課税にできる制度
買い替え特例（繰延制度）	売却で得た利益にかかる課税を、新しい住まいを売るときまで繰り延べできる
10年超所有軽減税率	10年以上所有した自宅を売却する場合、長期譲渡所得の税率が軽減される

確定申告はいつ・どうやって行うのですか？

不動産を売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。申告期間は翌年の2月16日〜3月15日までで、税務署またはe-Taxで行います。

【確定申告の流れ】

• 売却に関する資料を準備（売買契約書・登記簿謄本・仲介手数料の領収書など）
• 譲渡所得を計算（売却価格 −（取得費＋売却費用）で算出）
• 控除・特例を適用
• 所得税・住民税の申告を行う

確定申告の流れを詳しく知りたい方は、「新宿区で不動産を売却したら確定申告が必要？申告の流れと必要書類を解説」をご覧ください。

損が出た場合に使える繰越控除制度とは？

不動産を売却して損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば税金の負担を減らすことができます。代表的なのが、「譲渡損失の繰越控除制度」です。

【繰越控除の仕組み】

• 住宅ローンが残っている自宅を売却し、損失が出た場合に適用可能
• 損失を翌年以降の所得から最大3年間控除できる

【適用条件】

• 自宅を売却して損失が出ていること
• 住宅ローンが残っていること
• 確定申告を行っていること

【活用例】

年度	所得額	売却損	控除後の課税所得
1年目	600万円	−300万円	300万円
2年目	700万円	−200万円（残り控除）	500万円

契約・手続き編（契約の流れ・必要書類・注意点）

不動産を売却する際は、「どのような契約を結ぶのか」「どんな書類を準備すべきか」を事前に理解しておくことが大切です。

この章では、媒介契約から売買契約、引き渡しまでの流れを解説します。

媒介契約の種類と違いを教えてください

不動産を売却する際は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、売主が不動産会社に販売活動を依頼する際の正式な契約で、次の3種類があります。

契約種類	他社への依頼	報告義務	特徴
専属専任媒介契約	不可（1社のみ）	1週間に1回以上	手厚いサポートが受けられるが自由度は低い
専任媒介契約	不可（1社のみ）	2週間に1回以上	自分で買主を見つけることも可能
一般媒介契約	可（複数社OK）	任意	自由度が高いがサポートは限定的

売買契約時に必要な書類は何ですか？

不動産売買契約では、売主・買主双方がさまざまな書類を提出・確認します。特に売主側は、事前に必要書類を揃えておくことで契約をスムーズに進められます。

【売主が用意する主な書類】

書類名	内容
登記済権利証（登記識別情報）	所有者であることを証明する書類
印鑑証明書	実印の印影を証明
固定資産税納税通知書	税金額・地番などを確認
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカードなど
建築確認済証・検査済証	建物の構造・安全性を確認
間取り図・測量図	物件情報を説明するための資料

契約後にキャンセルすることはできますか？

原則として、売買契約締結後のキャンセル（解除）はできません。ただし、次のような特定の条件下では解除が認められる場合もあります。

【売主・買主それぞれのキャンセル条件】

立場	キャンセルの可否	備考
買主	手付解除が可能	契約時に支払った手付金を放棄することで解除できる
売主	手付解除が可能	受け取った手付金に同額を上乗せして返還することで契約を解除できる
どちらも不可の場合	不可	契約違反・債務不履行などの正当な理由が必要。損害賠償請求の対象になることも

引き渡しのタイミングや流れを教えてください

売買契約後は、買主のローン手続きなどを経て「決済・引渡し」が行われます。この時点で代金の受け渡しと所有権移転が完了し、売却が成立します。

【引渡しまでの一般的な流れ】

• 売買契約締結 契約内容を確認し、手付金を受け取る
• 住宅ローンの残債の確認 抵当権がある場合は、完済・抹消の手続きを進める
• 決済日の調整 司法書士・不動産会社を交えて日程を確定
• 決済・引渡し当日 買主から代金を受け取り、物件の引渡しが行われる

トラブル・注意点編（失敗・トラブル事例と防止策）

不動産の売却は金額が大きいため、小さな確認ミスがトラブルにつながることもあります。

この章では、実際によくある失敗事例をもとに、回避のためのポイントを解説します。

住宅ローンが残っている家でも売却できますか？

はい、住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし、ローン残債をどう処理するかによって手続きの流れが変わります。

【主な売却方法】

売却方法	概要	向いているケース
完済型売却（通常売却）	売却代金でローンを一括返済する	売却額がローン残高を上回る場合
任意売却	売却額がローン残高を下回る場合に金融機関の同意を得て売却	残債が多く通常売却できない場合

【注意点】

• 抵当権が残ったままでは売却できない
• 任意売却では、金融機関との交渉が必要
• 信用情報に影響する可能性もあるため、事前相談が必須

売却後に欠陥が見つかった場合はどうなりますか？

売却後に雨漏りやシロアリ、配管の不具合などが見つかると、売主が責任を負う場合があります。これは「契約不適合責任」と呼ばれ、売却時点で建物に欠陥があった場合、買主から修補や損害賠償を請求される可能性があります。買主が引渡しから1年以内に通知した場合に有効となるのが一般的です（契約内容により異なる）。

トラブルを防ぐには、次の3つのポイントを意識しましょう。

• 把握している不具合はすべて事前に申告する
• 可能であればホームインスペクション（建物診断）を実施する
• 契約書で責任の範囲や期間を明確に定める

近隣・境界トラブルがある場合の注意点はありますか？

近隣・境界トラブルは、不動産売却を妨げる大きな要因の一つです。境界があいまいな土地は買主が不安を感じやすく、価格交渉にも不利になります。

【よくあるトラブル例】

• 境界杭が見当たらない
• フェンス・塀が隣地を越えている
• 私道の通行権や持分が不明確

【主な対策】

• 境界確定測量を実施し、境界点を明確にする
• 隣地所有者の立会いと合意書の作成で認識を共有する
• トラブルがある場合は、早めに土地家屋調査士へ相談して対応方針を確認する

価格を下げずに売るためのコツはありますか？

価格を下げずに売却するためには、「最初の価格設定」と「見せ方の工夫」が重要です。まず、売り出し価格は相場を踏まえて慎重に設定しましょう。高すぎると内覧が減り、結果的に値下げが必要になるケースもあります。

一方、相場に合った適正価格でスタートすれば、買主の関心を集めやすく、スムーズな成約につながります。また、物件の印象を高める工夫も効果的です。整理整頓や照明の工夫で明るく清潔な印象を演出し、内覧時の第一印象を良くしましょう。

信頼できる不動産会社を見極めるポイントは何ですか？

不動産の売却を成功させる最大のポイントは、不動産会社選びです。実績が乏しかったり対応が不十分な会社を選ぶと、大きな損失を招くこともあります。

【信頼できる不動産会社の見極めポイント】

• 査定額の根拠を明確に説明できる
• 販売実績や地域相場に詳しい
• 強引な契約・囲い込みをしない
• 売主の立場に立った提案をしてくれる
• 契約書・重要事項説明を丁寧に解説してくれる

まとめ｜不動産売却の疑問は専門家に相談して解決がおすすめ

不動産の売却は、知識を持って臨むことで「高く・早く・安全に」進めることができます。

不安や疑問を一人で抱え込まず、専門家に相談しながら進めることで、納得のいく売却が実現します。新宿不動産売却サポートでは、新宿区エリアに特化した豊富な実績と情報力を活かし、マンション・戸建・土地・投資用不動産まで幅広く対応しています。

相場や売却タイミングのご相談はもちろん、売却時によく起こるお悩みにも親身にサポートします。新宿区で不動産の売却をお考えの方は、まずは新宿不動産売却サポートへご相談ください。