マンションを貸すと儲かるは本当？知らないと損する5つの注意点を解説

近年、老後の収入源や資産活用の一環としてマンションを貸す人が増えています。

しかし、家賃収入が思ったほど残らなかったり、管理コストが想定以上にかかったりするケースも少なくありません。

この記事では、マンションを貸すと本当に儲かるのかを、仕組みや注意点、成功のポイントとあわせて詳しく解説します。

マンションを貸すと儲かる？仕組みと基本を解説

「マンションを貸すと儲かる」と聞いたことがあっても、実際にどのような仕組みで利益が出るのかを正確に理解している人は多くありません。

家賃収入は安定した副収入として魅力的に見えますが、空室や維持費などの支出も発生するため、「貸せば必ず儲かる」とは限りません。

ここでは、マンション経営の基本構造をわかりやすく整理しながら、なぜ「儲かる」と言われるのか、その裏にあるリスクや注意点を専門的な視点で解説します。

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マンションを貸すと儲かると言われる理由

マンションを貸すことで得られる主な収入は「家賃収入」です。

毎月一定額が入るため、安定的なキャッシュフローを得られる点が最大の魅力とされています。特に、次のような理由から「儲かる」と感じる人が多いです。

⚫︎【ローン返済後の家賃がそのまま利益になる】

住宅ローンを完済した後は、家賃収入の大部分が純粋な利益となります。

⚫︎【インフレに強い実物資産である】

マンションは実物資産のため、物価上昇（インフレ）時にも価値が下がりにくく、家賃も上昇しやすい特性があります。

⚫︎【税制上のメリットがある】

減価償却や経費計上ができるため、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

家賃収入の仕組みと利回りの目安

マンションの経営での利益を測る指標として「利回り」があります。

利回りとは、投資額に対してどの程度のリターン（収益）が得られるかを示す数値で、次のように計算されます。

⚫︎【計算式】表面利回り（単純計算） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

たとえば、購入価格が3,000万円で年間家賃収入が180万円の場合、

180万円 ÷ 3,000万円 × 100＝6％となります。

ただし、実際には管理費・修繕費・固定資産税などの支出があるため、実際の利益率を示す「実質利回り」で判断することが重要です。

実質利回りとは、単純な家賃収入ではなく、実際にかかる経費を差し引いた“本当の収益性”を示す指標です。

一般的に、実質利回りが4〜5％前後であれば、安定した運用ができている水準とされています。

儲けを左右する収入と支出のバランス

マンションを貸す際の利益は、「収入（家賃）」から「支出（費用）」を差し引いた差額で決まります。主な項目は以下のとおりです。

区分	主な内容
収入	家賃、共益費、礼金、更新料など
支出	管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、ローン返済、仲介手数料、リフォーム費用など

家賃収入が安定していても、支出が想定以上に増えると利益は簡単に減ってしまいます。特に築年数の古いマンションでは、修繕費や維持管理費が膨らみやすく、収益を圧迫するケースも少なくありません。

長期的な視点で「何年後に黒字化できるのか」を見通しておくことが重要です。

賃貸経営と副業として貸す場合の違い

「本格的に賃貸経営をする場合」と「自宅や相続物件を一部貸す場合」では、目的やリスクの考え方が異なります。

比較項目	賃貸経営として貸す	副業・一部貸しとして貸す
主な目的	投資・収益目的	自宅の一部や相続物件を活用して一時的に収入を得る
規模	複数戸を保有・運営	自宅の空き部屋や一戸のみを限定的に貸す
税務処理	不動産所得として扱われる	条件によっては「雑所得」として扱われることもある

マンションを貸す前に必ず知っておきたい5つの注意点

「マンションを貸せば安定収入が得られる」と考える人は多いですが、実際には思わぬ出費やトラブルが起きることも少なくありません。

特に、初めてマンションを貸す場合は、リスクを理解せずに始めてしまうと“儲かるどころか赤字になる”ケースもあります。

ここでは、賃貸経営で失敗しないために、貸す前に必ず押さえておくべき5つの注意点を詳しく解説します。

注意点①｜空室や家賃滞納などの入居リスク

マンション経営で最も大きなリスクが「空室」と「家賃の滞納」です。

入居者が決まらなければ家賃収入はゼロとなり、維持管理費や税金などの固定費の支出だけが続きます。

特に次のような条件では、空室期間が長引きやすくなります。

• 築年数が古く、内装や設備が劣化している
• 駅から遠く、立地条件が不利
• 家賃設定が周辺相場より高い

注意点②｜修繕費・管理費・固定資産税などの維持コスト

マンションを貸す場合、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。実際には、管理費や修繕費、税金など、さまざまな維持コストがかかります。

費用の種類	内容	発生頻度
賃貸管理委託費	管理会社へ支払う委託手数料	毎月
固定資産税・都市計画税	所有する不動産に課される税金	年1回
火災保険・地震保険	万一の災害に備える保険	数年ごとに更新
設備修理費・原状回復費	水回りや内装の修繕	入退去時など

注意点③｜住宅ローンや控除制度に影響するリスク

自宅として購入したマンションを貸す場合は、住宅ローンの契約条件や税制の優遇措置が変わる点にも注意が必要です。

住宅ローンは「自己居住用」を前提に低金利で設定されていますが、賃貸に出すと「投資用」とみなされることがあります。その場合、金融機関への申請が必要となるほか、住宅ローン控除も適用外となるため、事前に条件を確認しておくことが大切です。

また、無断で貸すと契約違反となるケースもあるため注意しましょう。

また、住宅ローン控除は自ら居住していることが条件のため、賃貸に出すと対象外になるということも注意しておきましょう。

注意点④｜原状回復や契約解除に関するトラブルリスク

賃貸契約を結ぶ際は、原状回復の範囲や契約解除の条件を明確に定めておくことが大切です。

トラブルの多くは「退去時の修繕費を誰が負担するか」で起こります。契約書でこの点があいまいだと、費用負担をめぐって長期的なトラブルに発展する可能性があります。

また、解約時の予告期間（通常1〜2か月前）を明記しておくことで、急な退去による収益の減少を防ぐことができます。

注意点⑤｜出口戦略を立てずに貸し続けるリスク

「貸すこと」だけでなく、将来的にマンションの運用をどう終わらせるかを考えておくことも重要です。

出口戦略を持たないまま貸し続けると、資産価値が大きく下がることがあります。特に以下の点に注意が必要です。

• 築年数の経過により家賃が下がり続ける
• 修繕費の増加で実質利回りが低下する
• 相続時に複数人の共有名義となり処分しづらくなる

儲かるマンションの条件とは？成功と失敗を分けるポイント

同じ「マンション経営」でも、安定して利益を出すオーナーもいれば、赤字に悩むオーナーもいます。この差を生むのは、物件の選び方や運営の工夫、管理の質など、経営の取り組み方にあります。

ここでは、実際に利益を上げているマンションに共通するポイントと、失敗を防ぐための具体的な対策を解説します。

成功オーナーに共通する立地・築年数・間取りの条件

マンション経営の収益性を大きく左右するのは「立地」です。利回りや入居率を高く維持するためには、次の3つの条件を満たす物件が理想的です。

1. 【立地条件｜駅近・生活利便性・需要の高さ】

駅から徒歩10分以内のエリアや、商業施設・大学・病院などが近い地域は、長期的に安定した入居需要があります。反対に、バス便エリアや郊外の築古マンションは空室期間が長くなりやすく、利回りが低下する傾向にあります。

2. 【築年数｜築浅または適切に修繕された物件】

築10年以内のマンションは、修繕コストが少なく入居者に選ばれやすい傾向があります。ただし、築20〜30年でも物件自体が清潔で管理体制が整っている物件なら、高い入居率を維持できるケースもあります。

3. 【間取り・広さ｜ターゲットに合った設計】

単身者向けなら「1K・1LDK」、ファミリー層なら「2LDK・3LDK」など、需要層に合った間取りが重要です。また、近年はテレワーク対応（Wi-Fi設備・ワークスペース）や宅配ボックスなどがある物件が人気です。

儲からない貸し方に見られる3つの落とし穴

「とりあえず貸してみよう」と安易に始めると、思わぬ損失を招くことがあります。以下の3つは、実際の失敗事例でもよく見られるパターンです。

⚫︎【落とし穴1｜家賃設定を相場より高くして空室が長期化】

「高く貸したい」という気持ちから相場より家賃を上げてしまうと、結果的に空室期間が延びて損失になります。周辺の成約データを参考にし、相場を基準に1〜2割程度の上下幅を見込んで家賃を設定しましょう。

⚫︎【落とし穴2｜管理を自己対応してトラブルを放置】

自主管理はコストを抑えられますが、入居者対応や修繕手配、クレーム処理などの負担は大きくなります。対応が遅れると入居者の不満が高まり、評判の低下や退去・空室増加につながる恐れがあります。

⚫︎【落とし穴3｜修繕・税金を想定せずキャッシュフローが悪化】

「収入ばかりを計算して、支出を軽視する」ことも典型的な失敗です。固定資産税や修繕費の積立を怠ると、急な出費で資金が回らなくなることがあります。5〜10年ごとの大規模修繕を見据えて計画的に積立を行い、長期的な資金計画を立てることが大切です。

管理体制の質が入居率と収益を左右する

同じ物件でも、「どの管理会社が運営しているか」で入居率や収益性は大きく変わります。管理体制が良いと入居者満足度が高まり、退去率が下がるため、結果的に利益も安定します。

【優良な管理会社を見分けるポイント】

• 定期点検や清掃を丁寧に行っている
• 入居者からの問い合わせ対応が早い
• 原状回復や修繕費の見積もりが明確
• 家賃の送金や報告書の提出がスムーズ
• オーナー向けに賃料動向や経営アドバイスを提供している

新宿区で収益物件に売却に強い不動産会社はこちら→新宿区で収益物件の売却に強い不動産会社10選｜会社選びのポイントや注意点を解説

自分のマンションは儲かる？収支をシミュレーションして確認しよう

「自分のマンションを貸したら、実際どれくらい儲かるのか？」

この疑問を解消するには、収支シミュレーションを行うのが最も確実な方法です。シミュレーションを行うことで、家賃収入・経費・ローン返済・税金などを含めた実際の手取り額が見えてきます。

ここでは、初心者でも簡単に試算できるステップ形式で、マンション貸出の収益性をチェックする方法を解説します。

STEP1｜想定家賃と周辺相場を調べる

まずは、貸し出すマンションの想定家賃を設定しましょう。その際は、周辺の家賃相場を調べて無理のない収入計画を立てることが大切です。同じエリア・築年数・間取りの物件を複数比較し、実際の成約賃料を基準に算出することで、より正確な相場を把握できます。周辺相場をしっかり確認しておけば、家賃設定の誤りによる空室リスクも防ぐことができます。

なお、家賃は一般的に新築から1年で3〜5％、築20年で20〜30％ほど下がる傾向があります。

新宿区のマンション相場についてはこちら→【2025年最新】新宿区のマンション売却相場は？エリア別価格＆高く売るコツを解説

STEP2｜年間の固定費と変動費を整理する

次に、賃貸経営にかかる費用をリスト化します。家賃収入からこれらの費用を差し引いた金額が、実際の「手残り利益（キャッシュフロー）」です。

内容	年間の目安
賃貸管理委託費	家賃の3〜5％
固定資産税・都市計画税	10〜20万円
火災保険・地震保険料	1〜3万円（数年おきに更新）
修繕・リフォーム費用	5〜10万円程度

これらを合計し、年間の経費を家賃収入の15〜25％程度として見積もると、より現実的な収支が算出できます。

STEP3｜ローン残債や税金を加味して利益を試算する

もし住宅ローンが残っている場合は、毎月の返済額を差し引く必要があります。また、賃貸による所得は「不動産所得」として課税対象になるため、税金も考慮しておくことが重要です。

【収益の簡易シミュレーション式】

⚫︎年間家賃収入 − 年間経費 − ローン返済額 − 税金 ＝ 年間利益（キャッシュフロー）

例：

• 家賃収入：年間180万円
  
• 経費：年間40万円
  
• ローン返済：年間100万円
  
• 税金：年間10万円

→ 180 − 40 − 100 − 10 ＝ 年間30万円の利益

STEP4｜空室率や金利上昇を想定してリスクを検証する

シミュレーションを行う際は、「順調に入居が続く場合」だけでなく、「空室が出る」「修繕費がかさむ」などのリスクを含めたケースも想定しておくことが大切です。

【想定しておきたい主なリスク】

• 空室率の上昇：年間1〜2か月分の家賃収入がゼロになるケースを想定
• 修繕費の急増：給湯器・エアコン交換などの突発的な出費が発生する可能性
• 金利の上昇リスク：変動金利型ローンでは返済額が増える可能性

これらを踏まえて、5年・10年などの期間で収支のシミュレーション表を作成しておくと安心です。また、税理士や不動産会社に相談し、より詳しいシミュレーションを作成してもらうのも効果的です。

損をしないためのマンション運用と管理のポイント

マンションを貸して安定した収益を得るためには、貸した後の「運用」と「管理」こそが成否を左右する重要なポイントです。

高い利回りを見込んでも、管理体制が不十分だとトラブルや退去が増え、結果的に赤字になることもあります。

ここでは、長期的に安定した収益を維持するための運用・管理のポイントを3つに分けて解説します。

管理会社の選び方と委託費用の相場を押さえる

マンションを貸す際、信頼できる管理会社を選ぶことは重要なポイントです。入居者募集から家賃回収、修繕対応までを一括で任せられるため、オーナーの負担を大きく減らせます。

【管理会社に依頼できる主な業務】

• 入居者募集・審査・契約手続き
• 家賃集金・滞納管理・送金処理
• 修繕・クレーム対応
• 退去立会い・原状回復工事手配
• 定期点検・清掃

管理委託費は、一般的に月額家賃の3〜5％程度が相場です。管理費が相場より極端に安い場合は、対応範囲が限られていることもあります。そのため、費用の安さよりも、対応の質や実績を重視して選ぶことが大切です。

新宿で賃貸管理に強い管理会社はこちら→新宿で賃貸管理に強いおすすめ不動産会社10選｜会社選びのポイントも解説

契約内容や原状回復のルールを理解してトラブルを防ぐ

トラブルの多くは、契約内容の曖昧さや修繕費の負担範囲が原因で発生します。入居者との信頼関係を保ち、不要な出費を防ぐためには、契約書の内容を正確に理解し、ガイドラインに沿った対応を行うことが重要です。

【チェックしておきたい契約項目】

項目	内容
原状回復の範囲	経年劣化は貸主負担、故意・過失による損傷は入居者負担
契約期間・更新料	一般的に2年契約で、更新時は家賃1か月分程度が目安
解約予告期間	退去の1〜2か月前に通知が必要
ペット・喫煙・DIYなどの禁止事項	契約書で明記し、トラブル防止につなげる

節税と確定申告の基本を理解し、専門家に相談する

マンションを貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、確定申告が必要になります。正しく経費を計上することで、節税効果を得ながら実際に手元に残るお金（収益）を増やすことができます。

【経費として計上できる主な費用】

• 管理委託費
• 修繕費・清掃費
• 固定資産税・都市計画税
• 保険料
• 減価償却費（建物部分の価値を年数で分割して計上）

これらを正しく処理することで、税負担を抑えながら、より効率的に収益を確保できます。ただし、経費の範囲や計上方法には細かなルールがあるため、税理士など専門家のサポートを受けながら進めると安心です。

賃貸管理費用について詳しく知りたい方はこちら→新宿区の賃貸管理費用・手数料相場を徹底解説｜費用を抑える3つのコツ

まとめ｜貸す前に“儲かる仕組みと注意点”を正しく理解しよう

マンションの経営で安定した家賃収入を得るには、家賃収入の仕組みとそれに伴うリスクの両方を理解しておくことが大切です。

利回りや費用のバランスを把握し、将来の出口戦略まで見据えることで、長期的に安心して運用できます。まずは自分の物件が「貸して本当に儲かるのか」を、冷静にシミュレーションしてみましょう。

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