投資用マンションが売却できない人必見｜最短で売るための解決策をプロが紹介

投資用マンションを売りに出しても思うように買い手がつかないことは珍しくありません。
「価格を下げても反応がない」「問い合わせが減った」などの状況には、必ず理由があります。
この記事では、投資用マンションが売却できない原因を整理し、最短で売るための具体的な解決策を解説します。

投資用マンションが売却できないときにまず見直すポイント

投資用マンションがなかなか売れないと感じたとき、焦って値下げする前に「売れにくくなっている要因」を冷静に分析することが大切です。
実は、売れない理由の多くは「価格」「管理状況」「販売戦略」のいずれかにあります。これらを体系的に見直すことで、短期間での売却につながるケースも少なくありません。
ここでは、まずチェックすべきポイントを順に解説します。

売れにくいマンションの共通点とは？

投資用マンションが売れ残る物件には、いくつかの共通点があります。
特に以下の条件に複数当てはまる場合は、早期売却に向けた見直しをする必要があります。

• 築年数が20年以上経過している
  
• 駅から徒歩10分以上と、ややアクセス面で不利な立地にある
• 管理費・修繕積立金が相場より高い
  
• 入居者が退去済み、または長期間入居が決まっていない状態が続いている
  
• 表面利回りが周辺の物件より低い

このような条件は買主から「収益性が低い」「管理リスクが高い」と判断されやすく、内覧や問い合わせが減少する傾向にあります。

売却価格や利回りが相場とズレていないか

投資用マンションが売れ残る原因の多くは、相場とかけ離れた価格設定にあります。
売却を検討する際は、周辺の成約事例をもとに、坪単価・平米単価・利回りの水準を必ず確認しましょう。

たとえば、東京都心部の投資用ワンルームでは平均表面利回りが約4〜5％です。
自分の物件が3％台にとどまっている場合、収益性が低く見られ、投資家の検討対象から外れてしまう可能性があります。
価格を見直す際は、実際の成約価格を基準にすること、想定家賃を計算して利回りベースで調整することが重要です。

新宿区のマンション売却相場についてはこちら→【2025年最新】新宿区のマンション売却相場は？エリア別価格＆高く売るコツを解説

売れない原因を切り分けて対策を考える

投資用マンションが売れない場合は、まず原因を正確に切り分けることが重要です。
「価格」「物件の状態」「販売方法」のどこに課題があるのかを整理することで、取るべき対策が明確になります。

見直し項目	よくある課題	改善策の例
価格	相場より高く設定	近隣の成約事例をもとに再設定
管理状況	修繕履歴が不十分	管理組合資料・点検記録を整理
入居率	長期空室	家賃の見直し・リフォーム提案
販売戦略	投資家への訴求が弱い	利回り・運用実績を強調した広告へ

投資用マンションが売れない5つの主な理由

投資用マンションが思うように売れないとき、必ずしも市場に需要がないわけではありません。多くの場合、問題は物件そのものではなく、価格設定・販売戦略・管理状況などにあります。ここでは、売却が長期化しやすい代表的な5つの要因をわかりやすく解説します。

マンションを高く売るコツはこちら→新宿区のマンションを高く売却する8つのコツ【チェックリスト付き】

価格が相場より高いことで敬遠されている

最も多い原因が「相場と乖離した価格設定」です。投資家は収益性を数値で判断するため、1％の利回り差でも購入可否を左右します。

たとえば、年間家賃収入120万円の物件を利回り5％で評価すると「2,400万円」が目安価格です。これを2,800万円で販売している場合、利回りは4.2％に下がり、購入候補から外れるリスクが高まります。

表面利回り・実質利回りが低い

投資家は物件の「収益力」を最重視します。たとえ立地が良くても、利回りが低ければ投資対象から外れるのが現実です。

表面利回り（年間家賃収入÷購入価格）は広告でよく見かけますが、実際の判断基準となるのは「実質利回り（経費差引後）」です。固定資産税や管理費、修繕積立金などを考慮すると、実質利回りは表面利回りより1〜2％ほど低くなるのが一般的です。

単に数字上の利回りを上げるのではなく、実質的な収益性を改善し、投資家が魅力を感じる水準に引き上げることが売却成功の鍵となります。

管理状況や入居率の悪さが買い手の不安に

投資用マンションでは、「現在の収益が安定しているか」が最大の判断材料です。そのため、入居率が低い・共用部が劣化している・修繕履歴が不明確といった点は、買主の信頼を大きく損ねます。

特に、長期空室が続いている物件は「運用難物件」と見なされ、相場より大幅な値下げを求められることもあります。買主が「購入後も安定した賃貸経営ができる」と確信できるかがポイントです。

築年数や立地がネックになっている

築年数が経過すると、建物の老朽化だけでなく、家賃の下落や修繕コストの増加による利回り低下も懸念されます。特に築25年以上のワンルームでは、都心以外では利回り7〜8％を求められる傾向にあり、販売価格を相場より低く設定しないと売れにくいケースが多いです。

また、立地が「駅徒歩10分以上」などの場合は、将来的な賃貸需要にも影響します。築年数や立地条件を踏まえ、需要に合わせた価格設定と魅力の伝え方を工夫することが重要です。

マンションの売り時を詳しく知りたい方は、「【徹底解説】マンションの売り時は築何年？最適なタイミングと注意点」をご覧ください。

投資用物件の売却に不慣れな会社に任せている

投資用マンションが売れない原因として意外と多いのが、投資用物件の販売に不慣れな不動産会社へ依頼しているケースです。居住用（実需）中心の会社では、投資家ネットワークや利回り訴求のノウハウが不足していることが多く、効果的な販売活動につながりにくい傾向があります。

投資用物件の売却には、一般的な広告戦略とは異なる投資家向け媒体・収益分析・利回り重視の広告戦略などの専門的なアプローチが必要です。

関連記事：新宿区で不動産売却に強いおすすめ不動産会社15選｜高値売却のコツも解説

【最短で売る】投資用マンション売却のプロが実践する手順

投資用マンションを最短で売却するには、闇雲な値下げや広告強化だけでは十分な成果は得られません。「投資家目線での訴求」「売却戦略の設計」「専門会社との連携」という3つの軸を正しく踏むことで、早期成約を実現できます。

ここでは、専門家が実際に行うステップを4段階に分けて解説します。

STEP1｜投資用物件に強い不動産会社に相談する

早期売却を実現できるかどうかは、不動産会社選びで決まります。投資用マンションの売却は、実需（自分で住む）物件とはまったく異なる販売ノウハウが求められるため、投資用マンションの売却に精通した不動産会社に相談することが重要です。

【不動産会社を選ぶポイント】

• 投資家リストを持ち、購入希望者に直接アプローチできる
• 利回り・家賃履歴・修繕計画を踏まえた販売戦略を立てられる
• 仲介だけでなく「買取」ルートも提案可能

新宿で収益物件に強い不動産会社を詳しく知りたい方は、「新宿区で収益物件の売却に強い不動産会社10選｜会社選びのポイントや注意点を解説」をご覧ください。

STEP2｜仲介か買取か、売却方法を正しく選ぶ

投資用マンションを売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つです。目的（スピード・価格・手間）に応じて正しく選ぶことで、売却結果に差が生まれます。

売却方法	特徴	向いているケース
仲介	不動産会社が買主を探して売却を進める方法。時間はかかるものの、市場価格で売れる可能性が高い	価格を重視し、時間に余裕がある場合
買取	不動産会社が直接買い取る方法。売却までの手続きが早く、短期間で現金化できる。	早く売りたい・空室や老朽化などリスクを抱える場合

STEP3｜買い手が重視するポイントに合わせて改善する

投資家が購入時に注目するのは「収益の安定性」と「運用の見通し」です。したがって、具体的な数値や実績を示して信頼を得ることが、早期成約につながるポイントです。

改善すべきポイント	内容
入居状況	入居中なら家賃の入金履歴や支払い実績を提示
修繕履歴	過去10年分の修繕内容と管理体制をまとめておく
空室時の印象	清掃・照明調整・簡易ステージングで見栄えを改善
資料整備	家賃明細・管理費・年間経費などを一覧で整理

STEP4｜販売戦略を見直す（広告・写真・ターゲット設定）

最後に重要なのが「見せ方」と「届け方」です。投資用マンションの広告では、実需物件のように内装写真を中心にするのではなく、利回り・収益性・運用実績といった数字やデータを軸に構成することが効果的です。

【広告改善の具体例】

改善項目	よくある失敗	成約につながる改善
写真	室内だけの一般的な写真	外観・エントランス・共用部・周辺環境も撮影
訴求軸	「駅近・きれい」などの曖昧な表現	「利回り6.2％」「修繕積立金残高800万円」など具体的な数値でアピール
ターゲット	一般購入層向けサイトのみ掲載	投資家向け媒体や海外投資家への情報発信を強化

不動産売却の流れについて詳しく知りたい方はこちら→新宿区の不動産売却の流れを徹底解説！初めての売却でも失敗しない進め方

投資用マンションが売れないときに検討すべき代替策

投資用マンションがすぐに売れない場合でも、慌てて値下げをする必要はありません。資産の状態や不動産市況に応じて「別の選択肢」を取ることで、損失を最小限に抑えながら次のチャンスをつくることが可能です。ここでは、売却が難航しているオーナーが実際に取り入れている代表的な3つの代替策を紹介します。

賃貸運用を改善して収益性を高める

売却を急がず、家賃収入を最大化しながら将来的な売却の機会をうかがうのも有効な戦略です。入居率や賃料の水準を見直すことで、物件の収益性や評価額を高められる場合があります。

【改善のポイント】

• 賃料の再設定：周辺相場より高い場合は1〜2％下げて成約率を改善
• 小規模リフォーム：照明・クロス・床材の交換などで印象を向上
• 付加価値の追加：家具付きやWi-Fi無料などの付加価値をつけて入居ニーズを拡大
• 賃貸管理会社の見直し：入居率や対応力を比較し、実績のある会社へ切り替え

家賃収入が安定すれば、実質利回りが改善し、将来的に高値で売却できる可能性も高まります。短期間での売却が難しい場合こそ、中期的な収益改善に取り組むことが最善の選択です。

売却せずに資金化する「リースバック」を検討する

すぐに現金が必要な場合は、「リースバック」という選択肢もあります。これは、不動産会社に一度売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける（または貸し続ける）仕組みです。

【リースバックの特徴】

• 数週間〜1か月でまとまった資金を確保できる
• 売却後も賃貸契約を結ぶことで、そのまま物件に住み続けられる
• 注意点：売却価格が相場より1〜2割下がることが多い

投資用マンションでも、法人契約や複数物件を所有している場合には、柔軟な条件でリースバックを提案してくれる会社もあります。「すぐに現金が必要だけれど、物件は手放したくない」というときに、資産を残したまま資金を確保できる有効な方法です。

ローン返済が厳しいときは金融機関に相談する

ローン返済が厳しくなり、家賃収入だけでは支払いを維持できない場合は、まず金融機関へ早めに相談することが重要です。放置すると延滞が続き、信用情報に傷がつくだけでなく、競売へ移行するリスクもあります。

主な相談内容としては、返済期間の延長（例：20年→25年）、一時的な返済猶予、利息のみの支払い、または元金返済の見直しなどがあります。

さらに、ローンの残債が物件価格を上回る場合は、任意売却を検討することで、競売よりも高値で売却し損失を抑えられる可能性があります。

投資マンションが売れないときのよくある質問

ここでは、実際に売却相談の現場で寄せられる代表的な質問を取り上げ、専門家の視点から詳しく回答します。

売れないまま放置するとどうなる？

投資用マンションを長期間放置すると、資産価値の下落と維持コストの増加という2つのリスクが生じます。築年数が経つほど価格と家賃は下がり、特に築25年以降は年間2〜3％ずつ価値が低下する傾向があります。

一方で、管理費や固定資産税などの支出は続くため、空室が長引くと赤字になる恐れもあります。売却が長期化している場合は、売出価格・販売方法・担当会社を見直し、投資用物件の売却に強い不動産会社へ再査定を依頼するのが得策です。

売れてもローン残債がある場合はどうしたらいい？

ローンが残っていても、投資用マンションの売却は可能です。ただし、「売却価格 − 残債 = 手元資金」がマイナスになる場合は注意が必要です。

売却価格が残債を上回る場合は、通常の売却が可能で、差額が自己資金として手元に残ります。

一方、売却価格が残債を下回る場合は、金融機関の同意を得て任意売却を行う方法が有効です。任意売却であれば、競売よりも高値で売却できる可能性があり、債権者との協議によって返済計画を見直すことも可能です。

放置すると競売に移行するリスクがあるため、早めに金融機関や任意売却に精通した専門家へ相談することが重要です。

売却以外で現金化する方法はある？

はい、売却以外にも現金を確保する方法はいくつかあります。代表的な手段は次のとおりです。

1. 【リースバック】：不動産会社に一度売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける方法です。すぐに資金を得られるうえ、引っ越しせずに生活を続けられる点がメリットです。
2. 【不動産担保ローンの活用】：物件を担保に融資を受けて、売却せずに資金を確保する方法です。ただし、金利が高めの場合があるため、返済計画を慎重に立てる必要があります。
3. 【共同出資型の再活用】：不動産クラウドファンディングなどを通じて、第三者から資金を集め共同運用する方法です。立地が良く、稼働率の高い物件に向いています。

売却にこだわらず、「現金化」「運用」「保有」のバランスを取ることが資産を守るポイントです。

まとめ｜投資用マンションの売却は専門家選びが重要

投資用マンションが売れない原因の多くは、価格設定や販売戦略、担当会社の専門性にあります。市場動向を正確に把握し、投資家の視点で販売戦略を立てることで、短期間で納得のいく売却を実現することが可能です。

焦って値下げをする前に、信頼できる専門家に相談し、最適な出口戦略を立てましょう。新宿不動産売却サポートでは、投資用マンションの売却に強みを持ち、豊富な収益物件の取引実績と投資家ネットワークを活かして最適な売却プランをご提案します。新宿区の細かなエリア特性まで把握しているからこそ、物件の強みを的確に引き出し、早期かつ高値での成約へ導きます。

投資用マンションの売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。