新宿区の不動産売却におすすめの媒介契約は？一般・専任・専属専任の違いを解説

不動産の売却では、「どの不動産会社に依頼するか」だけでなく、「どの媒介契約を選ぶか」も重要です。

媒介契約の種類によって、不動産会社の販売活動や売却スピード、情報公開の範囲などが変わるため、選び方によって売却結果に差が出るケースもあります。

この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いや選び方を解説します。

 

 

媒介契約とは？

新宿区で不動産の売却を進める際、最初に理解しておきたいのが「媒介契約」です。

不動産会社によって販売戦略や広告力、買主ネットワークは大きく異なるため、どの媒介契約を選ぶかによって「売れる価格」や「売れるまでの期間」に差が出るケースも少なくありません。

そのため、自分の売却目的に合った契約形態を理解して選ぶことが重要になります。

ここではまず、媒介契約の基本的な仕組みと、契約形態によって売却結果が変わる理由について解説します。

媒介契約の基本的な仕組み

媒介契約とは、売主と不動産会社の間で結ぶ「売却活動のルールを定める契約」です。

売主は媒介契約を結ぶことで、不動産会社に以下のような売却活動を依頼できます。

• 売却価格の査定
• SUUMOなど不動産ポータルへの掲載
• レインズ（不動産流通機構）への登録
• 購入希望者への紹介
• 内覧対応
• 売買契約のサポート
• 条件交渉や契約手続き

なお、媒介契約には主に以下の3種類があります。

媒介契約の種類	複数社への依頼	自分で買主を見つける	不動産会社の報告義務
一般媒介契約	可能	可能	任意
専任媒介契約	不可（1社のみ）	可能	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	不可（1社のみ）	不可	1週間に1回以上

媒介契約の選び方で売却価格・売却期間が変わる

媒介契約はどれを選んでも同じと思われがちですが、実際には契約形態によって不動産会社の動き方が変わるため、売却結果に影響することがあります。

専任媒介や専属専任媒介では、1社だけが担当するため、不動産会社も販売活動に力を入れやすくなります。

その結果、積極的な販売活動につながり、早期売却につながるケースがあります。

一方で、一般媒介契約は複数社へ依頼できるため、不動産会社同士が競争しやすく、広く買主を探しやすい点がメリットです。

特に新宿区のように流通量が多く人気の高いエリアでは、多方面から購入希望者を集めやすい傾向があります。

ただし、契約形態だけで売却の成否が決まるわけではありません。

実際には、以下のような要素も重要です。

• 不動産会社の販売力
• 新宿区エリアの実績
• 物件種別への理解
• 広告戦略
• レインズ登録の有無
• 担当者の提案力

相場に合った価格と適切な媒介契約を選ぶことで、納得できる売却につながりやすくなります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

どの契約にもメリット・デメリットがあり、新宿区での不動産の売却でも、物件の種類や売却目的によって向いている契約は変わります。

ここでは、それぞれの媒介契約の特徴と注意点を分かりやすく解説します。

一般媒介契約の特徴と注意点

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却依頼できる契約です。

売主自身で買主を見つけて直接契約することも可能なため、自由度が高い契約形態として知られています。

【一般媒介契約の主なメリット】

一般媒介契約には、以下のようなメリットがあります。

• 複数社に同時依頼できる
• 幅広く買主を探せる
• 自分で買主を見つけても問題ない

特に新宿区では、新宿駅周辺・四谷・神楽坂・高田馬場など需要の高いエリアでは、多数の購入希望者がいるため、一般媒介でも十分に売却しやすいケースがあります。

また、投資用マンションなどは、不動産会社ごとに抱えている投資家ネットワークが異なるため、複数社へ依頼すると買主をより見つけやすくなります。

【一般媒介契約の注意点】

一方で、一般媒介契約には注意点もあります。

複数社へ依頼できる分、不動産会社側から見ると「他社で決まる可能性がある案件」になるため、販売活動の優先順位が下がるケースがあります。

例えば、販売状況の共有が少なかったり、不動産会社ごとに情報や販売方法が異なり、売却戦略がまとまりにくくなる場合があります。

特に築古物件や売却難易度が高い物件では、「どの会社も様子見になってしまう」ケースもあるため注意が必要です。

また、複数社が同じ物件を掲載することで、価格や情報に差異が出てしまい、買主に不信感を与える場合もあります。

専任媒介契約の特徴と注意点

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに売却を依頼する契約です。

一般媒介とは異なり、複数社への同時依頼はできません。

ただし、売主自身が見つけた買主と直接契約することは可能です。

新宿区の不動産の売却では、もっとも選ばれることが多い契約形態の一つです。

【専任媒介契約の主なメリット】

専任媒介契約は1社のみへ依頼するため、統一した販売戦略で売却を進めやすくなります。

主なメリットは以下の通りです。

• 不動産会社が積極的に販売活動してくれる
• 売却戦略を一本化できる
• 窓口が1社なので管理しやすい
• 定期的な販売報告を受けられる
• レインズ登録が義務化されている

【専任媒介契約の注意点】

一方で、専任媒介契約は1社のみへ依頼する契約のため、不動産会社選びが非常に重要です。

囲い込みを行っていたり、レインズへ登録していない、販売活動が消極的といった会社では、売却が長引く可能性があります。

また、新宿区の相場やエリア需要を理解していない会社では、適切な販売戦略を立てにくい場合もあります。

そのため、専任媒介を選ぶ際は、査定額だけでなく、新宿区での売却実績や販売活動の内容、広告戦略、担当者の対応力なども確認することが大切です。

専属専任媒介契約の特徴と注意点

専属専任媒介契約は、3種類の中でもっとも制限が多い契約です。

専任媒介と同様に、依頼できる不動産会社は1社のみですが、売主自身で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通さなければなりません。

その分、不動産会社側も「確実に仲介できる案件」となるため、販売活動に力を入れやすい特徴があります。

【専属専任媒介契約の主なメリット】

専属専任媒介契約では、不動産会社の販売意欲が高まりやすい傾向があります。

主なメリットは以下の通りです。

• 積極的な販売活動を受けやすい
• 販売戦略を完全に一本化できる
• こまめな状況報告を受けられる
• レインズ登録が早い

【専属専任媒介契約の注意点】

一方で、もっとも制限が多い契約のため、不動産会社選びを間違えると売却が長引くリスクがあります。

また、新宿区の人気物件では、そもそも専属専任にしなくても売却できるケースも多くあります。

複数社を比較しながら進めたい場合や、人気エリアの物件を売却する場合は、一般媒介や専任媒介のほうが合うケースもあります。

新宿区ではどの媒介契約がおすすめ？

新宿区で不動産の売却を行う場合、「どの媒介契約が正解か」は物件や売却目的によって変わります。

ここでは、新宿区でよくある売却ケースごとに、おすすめの媒介契約を解説します。

高く売りたい場合

「時間がかかってもできるだけ高く売りたい」という場合は、一般媒介契約または専任媒介契約が向いています。

特に新宿区は、不動産会社ごとに得意分野や購入希望者ネットワークが異なります。

そのため、一般媒介契約で複数社へ依頼することで、幅広い買主へアプローチしやすくなります。

以下のような物件は需要が高く、一般媒介でも買主を集めやすい傾向があります。

例えば、新宿駅徒歩圏のマンションや四谷・神楽坂エリアの人気物件、投資用区分マンション、タワーマンションなどが挙げられます。

早く売却したい場合

「住み替え期限がある」「相続整理を急いでいる」など、スピード重視で売却したい場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約が向いています。

専任契約では、不動産会社が販売活動を一本化できるため、広告・営業活動を進めやすくなります。

また、専任媒介では定期報告義務があるため、「問い合わせが少ない」「反響（反応）がない」といった状況も把握しやすくなります。

なお、以下のような物件は、専任契約のほうが進めやすい傾向があります。

• 空き家
• 築古戸建て
• 相続不動産
• 再建築不可物件
• 権利関係が複雑な物件

人気エリア・駅近物件を売却する場合

新宿区の中でも、以下のような人気エリア・駅近物件は比較的売却しやすい傾向があります。

• 新宿駅周辺
• 四谷
• 神楽坂
• 市ヶ谷
• 高田馬場
• 西新宿
• 曙橋周辺

こうしたエリアでは、購入希望者が多く、複数の不動産会社が積極的に動きやすいため、一般媒介契約でも反響（問い合わせ数）を集めやすいケースがあります。

また、以下のような物件は需要が高く、比較的スムーズに売却しやすい傾向があります。

例えば、駅徒歩10分以内の物件や築浅マンション、タワーマンション、投資需要が高い立地などが挙げられます。

そのため、「まずは複数社の反応を見たい」という場合は、一般媒介からスタートする選択肢もあります。

築古・空き家・相続物件を売却する場合

築古物件や空き家、相続不動産は、一般的なマンションの売却より売却難易度が高くなりやすいです。

例えば、以下のような課題が出やすくなります。

• 建物の老朽化
• 権利関係の整理
• 荷物の処分
• 相続登記
• 再建築不可
• 空き家管理

こうした物件では、販売戦略や専門知識が重要になるため、専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いているケースが多いです。

窓口を1社へ絞ることで、以下のような対応を進めやすくなります。

• 相続手続きのサポート
• 士業との連携
• リフォームの提案
• 買取の提案
• 解体の相談
• 空き家管理の相談

媒介契約で失敗しないための注意点

ここでは、媒介契約で失敗しないために確認しておきたいポイントを解説します。

査定額だけで不動産会社を選ばない

不動産の売却でよくある失敗の一つが、「もっとも高い査定額を出した会社」にそのまま依頼してしまうことです。

もちろん、高く売れる可能性があるのは良いことですが、査定額＝実際に売れる価格とは限りません。

特に新宿区はエリアによって価格差が大きく、以下のような要素で査定価格が変わります。

• 駅距離
• 築年数
• 管理状態
• 階数・眺望
• 投資需要
• 周辺の売出状況

そのため、不動産会社によって査定の考え方に差が出ることがあります。

不動産会社を比較する際は、査定額だけでなく以下も確認しましょう。

• なぜその価格になるのか
• どのように販売するのか
• どの層をターゲットにするのか
• どんな広告を出すのか
• 新宿区での売却実績はあるか

特に、「査定の根拠を具体的に説明できる会社か」は重要な判断ポイントになります。

囲い込みリスクを事前に確認する

媒介契約で特に注意したいのが、「囲い込み」です。

囲い込みとは、不動産会社が自社で買主も見つけて両方から仲介手数料を得るために、他社からの問い合わせを制限してしまう行為を指します。

新宿区のように取引件数が多いエリアでは、囲い込みによって売却機会を逃してしまうケースもあります。

そのため、専任媒介や専属専任媒介を結ぶ際は、囲い込み対策を意識することが重要です。

【両手仲介を優先していないか】

不動産会社によっては、「両手仲介」を優先するあまり、他社からの購入希望者を積極的に受け入れないケースがあります。

両手仲介自体は違法ではありませんが、売主にとって不利益になる運用は問題です。

そのため、契約前に以下を確認しておくと安心です。

• 他社経由の問い合わせにも対応するか
• レインズへ登録するか
• 販売状況を共有してくれるか
• 広告掲載先はどこか

販売方針までしっかり説明してくれる会社は安心感があります。

【レインズ登録の有無を確認する】

レインズとは、不動産会社同士が物件情報を共有するネットワークシステムです。

専任媒介・専属専任媒介では、法律上レインズの登録義務があります。

契約種類	レインズ登録義務
一般媒介	任意
専任媒介	7日以内
専属専任媒介	5日以内

レインズへ登録されることで、他社の購入希望者にも物件情報が共有されやすくなります。

つまり、売却機会を広げるために重要な仕組みです。

そのため、契約前には以下を確認しましょう。

• レインズ登録予定日はいつか
• 登録証明書を発行してもらえるか
• どのように情報公開するか

特に専任系契約では、「登録されていると思っていたが、情報の公開が十分でなかった」というケースもあるため注意が必要です。

売却活動の内容をチェックする

媒介契約では、「契約後にどのような販売活動を行うか」も非常に重要です。

同じ新宿区の物件でも、不動産会社によって集客方法は大きく異なります。

例えば、以下のような販売活動があります。

• SUUMO・HOME’Sへの掲載
• 自社サイト掲載
• チラシ配布
• 投資家ネットワークへの提案
• SNS広告
• 既存顧客への紹介

特に新宿区は、投資家・実需層・海外需要などターゲットが多様なため、「誰に向けて売るか」が重要になります。

そのため、契約前には販売活動の内容をしっかり確認しておくことが大切です。

例えば、どの媒体へ掲載するのか、どの購入層をターゲットにしているのか、内覧対応の進め方や販売状況の共有頻度などを確認しておきましょう。

契約前に媒介契約の内容を確認する

媒介契約は、内容を十分に確認せずに契約してしまうと、後からトラブルになるケースがあります。

特に確認しておきたいポイントは以下の通りです。

• 契約期間
• 解約条件
• 報告頻度
• レインズ登録の有無
• 広告方針
• 仲介手数料
• 販売価格の変更ルール

一般的に媒介契約の契約期間は3か月以内ですが、「途中で変更できるのか」「解約時の条件はあるか」も確認しておくと安心です。

媒介契約でよくある質問

ここでは、新宿区の不動産の売却でよくある媒介契約の疑問について、分かりやすく解説します。

一般媒介だと売れにくくなる？

一般媒介契約だからといって、必ず売れにくくなるわけではありません。

実際、新宿区のように需要が高いエリアでは、一般媒介でも短期間で売却できるケースがあります。

例えば、以下のような物件は一般媒介でも反響（反応）を集めやすい傾向があります。

• 新宿駅徒歩圏のマンション
• 投資用区分マンション
• 人気学区エリアの物件

一般媒介は複数社へ依頼できるため、それぞれの会社が持つ購入希望者へ広くアプローチしやすい点がメリットです。

ただし、一般媒介では、不動産会社側から見ると「他社で決まる可能性がある案件」になるため、販売活動の優先度が下がることがあります。

そのため、一般媒介が向いているかどうかは、物件の流通性や売却難易度によって変わります。

専任媒介と専属専任媒介はどちらがいい？

専任媒介と専属専任媒介は似ていますが、大きな違いは「自分で買主を見つけられるかどうか」です。

契約種類	自分で買主を見つける
専任媒介	可能
専属専任媒介	不可

専任媒介では、知人や親族など自分で見つけた買主と直接契約できます。

一方、専属専任媒介では、自分で見つけた買主でも、契約した不動産会社を通さなければなりません。

また、専属専任媒介のほうが、不動産会社の報告義務やレインズへの登録義務が厳しくなっています。

契約種類	レインズ登録	報告義務
専任媒介	7日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介	5日以内	1週間に1回以上

そのため、「こまめに状況共有してほしい」「販売活動を全面的に任せたい」という場合は、専属専任媒介が向いているケースがあります。

重要なのは、「どの契約が一番良いか」ではなく、「自分の物件や状況に合っているか」で判断することです。

媒介契約は途中で変更できる？

媒介契約は、契約期間満了時に見直しや変更が可能です。

また、状況によっては契約期間中でも解約や変更を相談できるケースがあります。

ただし、契約変更前に解約条件や違約金の有無などの契約条件をあらかじめ確認しておきましょう。

まとめ｜新宿区の不動産売却は媒介契約の特徴を理解して選ぶことが大切

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴や向いているケースが異なります。

新宿区の不動産の売却では、物件の種類やエリア、売却目的によって適した契約形態を選ぶことが重要です。

また、契約形態だけでなく、不動産会社の販売力や囲い込み対策、売却戦略も売却結果に大きく影響します。

納得できる不動産売却を実現するためには、媒介契約の特徴を理解したうえで、自分に合った不動産会社を選ぶことが大切です。

新宿不動産売却サポートは、新宿区の不動産の売却に特化したサポートを行っています。

地域相場や実際の成約事例をもとに、物件ごとに適した媒介契約や売却戦略をご提案します。

新宿区で不動産の売却をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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