【2025年最新】新宿区のマンション売却相場は？エリア別価格＆高く売るコツを解説

新宿区でマンションを売却しようと思っても、「相場がわからない」「どのタイミングで売ればいいのか」と悩む方は多いでしょう。

再開発が進む新宿駅周辺や、高値を維持する市谷エリアなど、場所によって市場動向は大きく異なります。

この記事では、2025年最新の新宿区のマンション売却相場をエリア別に分析し、さらに高く・スムーズに売るためのコツを分かりやすく解説します。

エリア別に見る！新宿区のマンション売却相場と市場動向【2025年版】

新宿区はエリアによってマンションの相場に大きな差があります。再開発が進む「新宿・西新宿」や、学生・単身者需要の強い「早稲田・高田馬場」、完成な住宅地の「落合・中井」、高級住宅地の「市谷・牛込」など、エリアによって住まいのニーズや相場の動きもさまざまです。
ここでは、最新データをもとに、主要エリアごとの売却相場と市場動向を詳しく見ていきましょう。

新宿区の不動産相場について詳しくはこちら→【2025年最新】東京都新宿区の不動産売却相場と今後の市場動向

新宿駅・西新宿エリア｜再開発効果で取引価格が上昇傾向

新宿駅・西新宿エリアは、再開発の進行とオフィス・商業施設の充実により、マンション需要は引き続き高い水準を維持しています。

実際に、西新宿・新宿西口周辺の平均価格は約4,800万〜5,000万円前後と、都内でも安定した高水準を示しています。

2024年時点のエリア別平均相場は以下のとおりです。

駅名	価格帯	平均価格	傾向
西新宿	100万円～100,000万円	約5,033万円	再開発効果で高値での取引が続く
新宿西口	940万円～12,000万円	約4,841万円	駅近物件の需要は安定している

参照：新宿区の中古マンションの売買事例から価格相場を解析

早稲田・高田馬場エリア｜学生・単身者需要で安定した売却相場

このエリアは、早稲田大学や学習院女子大学などが集まる学生・単身者ニーズの強い地域です。賃貸需要が安定しており、投資用・オーナーチェンジ物件としても人気が継続しています。

特に駅徒歩10分圏内のワンルームや1LDKは需要が高く、築年数が経過していても比較的スムーズに売却しやすい点が特徴です。また、「高田馬場駅東口地区再開発計画」の進行により、中長期的な地価上昇も期待されています。

【2024年時点のエリア別平均相場（早稲田・高田馬場エリア）】

駅名	価格帯	平均価格	傾向
高田馬場	390万円～68,000万円	約3,549万円	学生・単身者ニーズで安定した取引が続く
早稲田	1,600万円～7,000万円	約2,711万円	小規模・投資用マンションの需要が根強い

参照：新宿区早稲田町の中古マンションの価格相場はいくら？売却事例から相場を解析

参照②：新宿区高田馬場の中古マンションの売買事例から価格相場を解析

落合・中井エリア｜静かな住環境と実需層の人気が支える市場

落合・中井エリアは、山手通りや目白通りから少し離れた閑静な住宅街が広がる地域です。ファミリー層やシニア層を中心とした実需ニーズに支えられており、派手な価格上昇は見られないものの、安定した相場で長期的に資産価値を維持しやすいエリアといえます。

また、低層レジデンスが多く、日照や静けさを重視する層から根強い人気があります。

近年は「中井駅」から「東中野」方面にかけて、街の再整備や新築マンションの供給が進み、相場も緩やかに上昇する傾向が見られます。

【2024年時点のエリア別平均相場（落合・中井エリア）】

駅名	価格帯	平均価格	傾向
中落合	450万円～17,000万円	約3,347万円	実需中心の安定した相場が続く
中井	6,536万円～6,936万円	約6,700万円前後	駅近・新耐震物件の人気が上昇傾向

参照：新宿区中落合の中古マンションの売買事例から価格相場を解析

参照②：新宿区中井のマンション売却・購入・価格相場・推移なら

市谷・牛込エリア｜都心アクセスとブランド力で高水準を維持

新宿区内でも「市谷・牛込」エリアは、高級住宅地として安定した人気を誇る地域です。

複数路線が利用できる交通利便性の高さに加え、治安や教育環境の良さも評価されており、マンション価格は区内でもトップクラスの水準を維持しています。

管理状態の良い物件は築年数が経過していても需要が高く、高値で成約するケースも少なくありません。

【2024年時点のエリア別平均相場（市谷・牛込エリア）】

駅名	価格帯	平均価格	傾向
市ケ谷	900万円～43,000万円	約8,082万円	都心アクセスとブランド力で高値を維持
牛込神楽坂	1,200万円～22,000万円	約5,735万円	閑静な住環境と生活利便性で安定した取引が続く

新宿区のマンション価格を左右する3つの要因

同じ新宿区内のマンションでも、売却価格には数百万円〜数千万円の差が生じます。

その違いを生むのが「立地条件」「物件の状態」「購入者層」の3つの要因です。

ここでは、査定の現場で特に重視されるポイントを、実際の事例を交えながら解説します。

関連記事：新宿区のマンションを高く売却する8つのコツ【チェックリスト付き】

駅距離・再開発・学区など立地条件による価格差

マンション価格を最も左右するのが「立地」です。

新宿区では、駅からの距離や再開発エリアの有無、人気学区の範囲内かどうかが価格形成に大きく影響します。

要因	具体例	価格への影響
駅距離	新宿駅・高田馬場駅・神楽坂駅 徒歩5分圏内	駅徒歩5分圏内の物件は利便性が高く、一般的に価格が15〜25％ほど高くなる傾向があります。
再開発	新宿駅周辺・高田馬場周辺	再開発計画の発表以降、新宿駅周辺や高田馬場エリアでは地価が上昇傾向にあります。
学区	四谷小学校・落合第二小学校などの人気校区	ファミリー層からの購入需要が高まっており、子育て環境や生活利便性の良いエリアでは売却期間が短くなる傾向が見られます。

築年数・管理状態・修繕履歴が与える影響

築年数は価格判断の重要な指標ですが、「築年数＝古い＝安い」とは限りません。

実際には、管理状態と修繕履歴が良ければ築30年超でも高値で成約するケースがあります。

築年数	平均㎡単価	修繕・管理状態の影響
築10年以内	約150〜180万円	設備グレード・共用部の高級感が価格を押し上げ
築20〜30年	約110〜130万円	大規模修繕実施済なら資産価値維持
築30年以上	約90〜110万円	管理組合が活発な物件は需要が高い

実例（西新宿エリア）：築27年で大規模修繕を実施済みのマンションが、同条件・同エリアの未修繕物件と比べて約8％高い価格で成約。

関連記事：【徹底解説】マンションの売り時は築何年？最適なタイミングと注意点

購入者層の変化（投資需要と実需層のバランス）

新宿区のマンション市場は、居住目的で購入する実需層と、資産運用を目的とした投資層の双方から支えられています。ここ数年は、外国人投資家や法人による購入が増加し、投資需要が価格を押し上げる要因となってきました。

しかし、2025年以降は住宅ローン金利の上昇や円安の影響により、投資需要がやや落ち着き、実際に居住を目的とする購入層が再び市場の主軸を担う見通しです。

新宿区でマンションを高く売るための戦略と売り時の見極め方

売却価格を最大化するためには、感覚ではなく市場を踏まえた戦略的な判断をとることが大切です。特に新宿区のようにエリアごとで需要や相場が異なる地域では、売却のタイミングや販売方法の違いが最終価格を大きく左右します。

ここでは、市場動向・価格設定・物件の見せ方という3つの視点から、効果的な売却戦略を解説します。

新宿区のマンションは今が売り時？繁忙期・金利・再開発動向から見る相場トレンド

2025年の新宿区のマンション市場は、依然として高い水準で価格が推移しています。

その背景には、新宿西口・南口で進む再開発による街の活性化だけでなく、外国人投資家や海外富裕層の購入意欲の強まりといった需要の変化もあります。

ただし、全国的な金利上昇や景気変動の影響を受け、取引件数はやや落ち着きつつあるため、今後は価格が横ばいまたは緩やかに下がる可能性もあります。このような状況を踏まえると、売却を検討している方は、市場の勢いを見極めつつ早めに販売活動を始める判断が大切です。

【市場動向】：新宿区では、売買件数・価格相場ともに引き続き高い水準を維持しています。都心アクセスの良さとエリアのブランド力が安定した需要を支えており、特に駅近や再開発エリアの物件は高値での取引が続いています。

【金利動向】：住宅ローン金利は近年、緩やかな上昇傾向が続いており、今後も金融政策の動向次第では上昇が続く可能性があります。フラット35では、2023年4月時点で1.30％〜2.60％だった金利が、2025年10月時点では1.50％〜3.90％へと上昇しています。この影響から、購入希望者の一部では、購入計画そのものを見直す動きも見られます。

【再開発動向】：新宿西口南口・高田馬場で再開発プロジェクトが進行中です。駅前や幹線道路沿いの再整備や複合ビルの建設によって街全体の利便性が向上し、周辺の住宅需要や地価の上昇にもプラスの影響を与えています。

参照：新宿区 成約データ市況レポート（2022–2024／実勢価格）

参照②：【フラット35】借入金利の推移

参照③：高田馬場駅周辺地区 まちづくり構想案 – 新宿区

売れ残りを防ぐための価格設定と値下げのタイミング

新宿区は高額な物件が多いエリアゆえに、価格設定を誤ると売れ残りやすい傾向があります。売れ残りを防ぐためには、市場データに基づいた初期価格設定と、適切なタイミングでの価格の見直しが大切です。

以下の3ステップを押さえておくことで、無理のない価格戦略を立てることができます。

【ステップ1：相場を正確に把握する】
まずは、同じエリア・同じ築年数・同じ間取りの成約事例を確認し、現実的な価格帯をつかみます。ポータルサイトの掲載価格ではなく、実際の成約価格を参考にすることが重要です。

【ステップ2：複数社の査定を比較し、根拠を確認する】
不動産会社ごとに査定の考え方や販売手法が異なるため、最低でも2〜3社に査定を依頼しましょう。その際は「なぜこの価格なのか」「どのように販売するのか」という価格の根拠と戦略の整合性を確認することが大切です。単に高い査定を出す会社を選ぶのではなく、根拠のある価格設定と販売計画を提示できる会社を選びましょう。

【ステップ3：市場反応を見ながら柔軟に調整する】
売り出し後1か月以内に内覧件数が少ない場合は、価格設定や広告の見せ方を早めに見直しましょう。価格を5〜10％調整するほか、写真や紹介文を刷新することで、新たな購入層の目に留まりやすくなります。特に新宿駅や西新宿エリアでは、購入希望者の動きが活発で、販売開始から短期間で成約に至るケースが多く見られます。そのため、最初の2週間の買主の反応を観察し、問い合わせの動きに合わせて対策を取ることが早期成約のポイントです。

マンションを売却する流れを知りたい方はこちら→新宿区でマンションを売却する流れを徹底解説｜査定・契約・引渡しまでの全手順

関連記事：新宿区で不動産売却に強いおすすめ不動産会社15選｜高値売却のコツも解説

第一印象で差がつく！リフォーム・ホームステージング活用術

不動産の購入を検討する人は、内覧の最初の5秒で印象を判断するといわれています。

築年数が経過したマンションでも、見せ方を工夫すれば印象を大きく変えることができ、高値での成約につながるケースも少なくありません。

以下は、費用対効果が高い代表的な改善ポイントです。

項目	効果	目安費用
クロス・フローリングの張り替え	室内全体が明るくなり、清潔感がアップ。内覧時の印象が大幅に向上。	約20〜40万円
水回り（キッチン・浴室など）の部分リフォーム	「手を加えずに住める」と判断される物件は、成約までの期間が短くなる傾向にある。	約30〜80万円
間接照明・家具配置などのホームステージング	“暮らしのイメージ”を演出し、成約までの期間を平均30％に短縮することが可能。	約5〜15万円

大掛かりなリフォームを行う必要はありません。むしろ、清潔感があり、暮らしのイメージが伝わるような見せ方を工夫することが高評価につながります。

写真の構図や照明の明るさといった細かな点にも気を配り、不動産会社と連携しながら販売前の準備を整えることが大切です。

新宿区のマンション売却でよくある質問

ここでは、新宿区のマンションを売却する際に売主から特に多く寄せられる質問を分かりやすく解説します。

なぜ同じ新宿区内でも査定額に差が出るの？

査定額の違いは、立地条件・築年数・管理状態・周辺環境など、複数の要素が関係しています。

たとえば、新宿駅周辺や高田馬場エリアのように再開発が進む地域では、今後の資産価値が見込まれるため査定が高くなりやすい傾向があります。

一方で、駅から離れた場所や築年数が古く修繕履歴の少ない物件は、相場より低めに評価されることもあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較することで、より正確な売却判断が可能です。

詳しくは「新宿区の不動産査定を徹底解説｜相場を踏まえて正確な価格を知る方法」をご覧ください。

売却時にかかる税金や費用はどのくらい？

マンションの売却には、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などの費用が発生します。

特に譲渡所得税は、売却益が出た場合に課税されるため、事前に仕組みを理解しておくことが大切です。

3,000万円特別控除などの特例を活用すれば、税負担を大きく減らせるケースもあります。

詳しくは「新宿区のマンション売却にかかる税金と特例制度｜節税のポイントも解説」をご覧ください。

築古マンションでも売れる？リノベしてから売るべき？

築年数が経過していても、立地が良く管理状態の良い物件は十分に売却可能です。

リノベーションは必ずしも必要ではありませんが、内装のクリーニングや壁紙の張り替えなど、第一印象を整える工夫は効果的です。

時間がかかっても高く売りたい場合の注意点は？

高値を狙う場合は、販売戦略の柔軟性が鍵になります。

最初の1〜2か月で反響が少ない場合、価格調整や広告写真の改善を行うなど、定期的な見直しが必要です。

また、内覧対応や情報提供を迅速に行うことで、購入希望者の信頼を得やすくなります。

賃貸中のマンションでも売却できる？

賃貸中のマンションでも売却することは可能です。

賃貸中の物件は「オーナーチェンジ物件」として、投資目的の買主に売却する形になります。

家賃収入が安定している物件は評価が高く、入居者の退去を待たずにスムーズな取引ができる場合もあります。

新宿区のマンション売却は「新宿不動産売却サポート」にお任せください

新宿区のマンション市場は、エリアや築年数によって相場が大きく異なります。

適切な価格設定と販売戦略を立てることで、より高い成約を実現することが可能です。

「新宿不動産売却サポート」では、新宿区の不動産市場に精通した専門スタッフが、査定から販売戦略の立案、契約・引き渡しまでを一貫してサポートします。これまでにも多くのマンションを高値で成約へ導いた実績があり、「早く・安心して・納得の価格で」売却できる体制を整えています。

新宿区でマンションの売却を検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。