新宿区で不動産を相続したらどうする？名義変更・税金・売却判断について

新宿区で不動産を相続した場合は、登記の変更や税金の申告、資産の整理など、複数の手続きを順序立てて進める必要があります。
特に地価の高い都心部では、対応を後回しにすると税負担が大きくなったり、資産価値の低下につながるおそれがあります。
本記事では、新宿区で不動産を相続した際に押さえておきたい登記・税金・活用のポイントをわかりやすく解説します。

新宿区で不動産を相続したら最初に確認すべきこと

相続した不動産を円滑に扱うためには、法的な手続きや税金の確認を早めに進めることが重要です。
ここでは、相続直後に確認しておきたい3つの基本ポイントを分かりやすく解説します。

相続登記の義務化とは？期限と罰則を正しく理解（2024年4月施行）

2024年4月から、所有者不明の土地の増加を防ぐために不動産の相続登記（名義変更）が法律で義務化されました。
これにより、相続によって不動産を取得した場合、相続開始を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由がないまま登記を放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。
登記を後回しにしてしまうと、法律上の過料だけでなく、次のような実務的なトラブルが生じるおそれがあります。

• 登記名義が被相続人のままだと不動産を売却できない
• 固定資産税や公共料金の名義変更が進まない

これらを避けるためには、相続が発生した時点で早めに専門家へ相談し、必要書類の準備や登記申請の手続きを進めることが大切です。

遺言書の有無を確認し、相続人を確定する

次に確認すべきが遺言書の有無と相続人の範囲です。
遺言書がある場合は、その内容が法的に優先されるため、勝手に相続手続きを進めてはいけません。

【主な遺言書の種類と確認方法】

種類	保管場所	概要
自筆証書遺言	自宅または法務局	遺言者が全文・日付・氏名を自書し押印して作成。パソコンを使用しての作成や通帳コピーの添付も可能。
公正証書遺言	公証役場	公証人が内容を確認しながら作成するため、法的効力が高い。原本は公証役場に保管されるため、紛失や改ざんの心配がない。証人2人以上の立会いが必要。
秘密証書遺言	公証役場	内容を他人に知られずに遺言の存在だけを公証人に証明してもらう方式。プライバシーを守れるが、形式が複雑で利用は比較的少ない。

遺言書が見つからない場合には、まず被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍含む）および相続人全員の戸籍謄本を取り寄せ、相続人の範囲を確定する必要があります。さらに、相続関係説明図・法定相続情報一覧図などを作成して、「誰が法定相続人なのか」を明らかにしておくことで、遺産分割や相続登記がスムーズになります。

参照：遺言書には、どのような種類がありますか。 | よくある相談

固定資産税・管理費・公共料金の名義変更を早めに行う

不動産の相続が発生すると、名義変更を後回しにしがちですが、費用の請求先は原則として現在の所有者になります。
そのため、相続登記が完了していなくても、税金や管理費、公共料金の名義を早めに変更し、支払い先を明確にしておくことが大切です。

【主な名義変更項目】

特に固定資産税は、毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、名義変更が遅れると次年度の請求書が旧名義宛に届き、支払いトラブルになることもあります。そのため、相続登記の完了を待つ必要がない項目については、先行して名義変更を行うことで、請求トラブルや延滞のリスクを軽減できます。

不動産相続の手続きと流れをわかりやすく解説

不動産相続は、関係者の確認から登記申請まで多くの手順を踏む必要があるため、あらかじめ流れを理解しておくことが大切です。
ここでは、不動産相続の一般的な流れを3つのステップに分けて解説します。

不動産売却の全体の流れについて詳しくはこちら→新宿区の不動産売却の流れを徹底解説！初めての売却でも失敗しない進め方

まずは遺産分割協議で相続人全員の合意を得る

相続人が複数いる場合、不動産をどのように分けるか（分割方法）を話し合う「遺産分割協議」を行う必要があります。 この協議で全員の合意が得られないと、相続登記や売却などの手続きを進めることができません。

【ポイント】

• 協議の参加者は、法定相続人全員が対象
• 合意内容は遺産分割協議書として書面に残す
• 押印には実印を使用し、印鑑証明書を添付する

不動産の価値が高い場合や相続人が遠方に住んでいる場合は、弁護士や司法書士に同席してもらうとスムーズです。
また、不動産だけでなく預貯金・株式などの資産が混在するケースでは、全体の分割方針を明確にしておくと後のトラブルを防げます。

登記簿謄本を取得し、法務局で相続登記の申請をする

遺産分割協議がまとまったら、相続登記（名義変更）を行います。新宿区の場合は「東京法務局新宿出張所」が管轄です。

【主な提出書類】

• 相続登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書
• 登記簿謄本・固定資産評価証明書

相続登記を行う際には、登録免許税が発生します。税額は「固定資産税評価額 × 0.4％」が目安です。たとえば、評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は約12万円となります。
また、登記が完了するまでの期間は、申請からおおむね1〜2週間程度が一般的です。

司法書士や税理士に依頼する場合の費用と期間の目安

相続登記や税金の申告は、専門的な知識を要します。
新宿区での相続手続きを効率的に進めたい場合、司法書士・税理士への依頼を検討しましょう。

依頼内容	専門家	費用の目安	手続き期間の目安
相続登記（名義変更）	司法書士	5万〜10万円前後	約2〜4週間
相続税申告書作成	税理士	相続した財産の0.5〜1%	約1〜2か月
遺産分割協議書作成	司法書士／行政書士	3万〜8万円前後	約1〜2週間

新宿区で不動産を相続したときの税金と評価額の考え方

不動産の相続では、税金の負担額や評価額の算定方法など、金銭面に関する不安や疑問を抱く方が多く見られます。特に新宿区のように地価が高い地域では、相続税の負担が大きくなりやすいため、正しい評価方法と節税対策の理解が欠かせません。
ここでは、相続税や譲渡所得税など、相続に関わる主な税金の仕組みを整理し、実務で役立つ評価額の確認ポイントを解説します。

関連記事：新宿区で不動産を売却したら確定申告が必要？申告の流れと必要書類を解説

相続税と譲渡所得税の違いを理解する

まずは、混同されやすい「相続税」と「譲渡所得税」の違いを明確にしておきましょう。

税金の種類	課税されるタイミング	対象となる人	主な計算基準
相続税	不動産を「相続したとき」	相続人	相続税評価額
譲渡所得税	相続した不動産を「売却したとき」	売却者（相続人）	売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

相続税と譲渡所得税の大きな違いは、相続税は不動産を「相続によって受け取る時」に課税され、譲渡所得税はその不動産を「売却して利益を得た時」に課税される という点です。

相続税評価額の調べ方｜路線価と固定資産税評価額の確認ポイント

相続税の計算に用いられる「相続税評価額」は、市場価格（実勢価格）とは異なり、国税庁の路線価や固定資産税評価額をもとに算出されます。正確な評価を把握するためには、これら2つの基準の確認方法と見方を理解しておくことが大切です。

【主な評価方法】

【調べ方】

【確認ポイント】

「取得費加算の特例」を活用して節税する方法

相続した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」を利用することで譲渡所得税を軽減できる可能性があります。 この特例は、相続税を実際に納めた人が、その一部を売却時の「取得費」に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡益が少なくなり、結果的に課税額が減ります。

【主な適用条件】

たとえば、相続税の対象となる土地を1億円で相続し、3年以内に1億2,000万円で売却した場合、取得費に相続税の一部を加算することで、課税対象となる「譲渡益」が減少し、結果的に税負担を軽減できます。
なお、この特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告時に申請手続きが必要です。

参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

新宿区で相続した不動産をどう活かす？活用・売却・保有の判断ポイント

不動産を相続した場合、自己利用・賃貸・売却など複数の選択肢が考えられます。
新宿区はエリア特性による価格差が大きく、活用方法の選択が資産価値の維持・向上に大きく影響します。
この章では、それぞれの活用方法の特徴を比較し、合理的な判断を行うための視点を解説します。

住む・貸す・売る──新宿区の立地特性を踏まえた選択肢と注意点

新宿区は、エリアごとに住宅地・商業地・オフィス街などの性格が異なり、不動産の利用目的や活用方法もそれに応じて変わります。
以下は、主な3つの選択肢とそれぞれの特徴です。

選択肢	向いているケース	メリット	注意点
住む（自己利用）	実家や自分の居住地として利用する場合	生活基盤を整えやすく、住宅ローンが不要	建物の老朽化・固定資産税などの維持費が継続的に発生
賃貸活用	駅近もしくは需要の高いエリア	安定した家賃収入・将来の資産保有	管理費・修繕費・空室リスクに注意
売却	今後住む予定がなく、老朽化の進行や固定費の負担が大きい場合	現金化が早く、税務整理もしやすい	売却益に対して譲渡所得税が発生する場合あり

特に新宿駅や高田馬場駅周辺のように、商業施設が多く交通の利便性が高いエリアでは、賃貸として運用することで安定した収益を得やすい傾向があります。
一方、落合・中井など住宅地が中心の地域では、売却による現金化や自己利用としての活用が現実的な選択肢となります。
どの方法が最適かは、相続人のライフプラン・物件の立地条件・建物の状態を総合的に考慮して判断することが重要です。

関連記事：新宿区で不動産売却に強いおすすめ不動産会社15選｜高値売却のコツも解説

活用を先延ばしにするリスク｜維持費や老朽化で価値が下がる前に判断を

相続した不動産を長期間そのまま放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。
以下は、代表的な放置リスクの例です。

【放置による主なリスク】

• 固定資産税・管理費など維持費が毎年発生
• 建物の老朽化で修繕費用が増加
• 雨漏り・倒壊などの危険によって行政指導や特定空き家の指定を受ける可能性
• 賃貸・売却のタイミングを逃して資産価値が下落

特に新宿区のような都心部では、地価が高いため土地そのものの資産価値は比較的維持されやすいものの、築年数の経過した建物については老朽化や管理費・修繕費の負担が増える傾向があります。
使わない不動産は早期に「賃貸化」または「売却」に切り替えることで、資産を守ることができます。

維持費・資産価値・将来性を比較して最適な選択を

相続した不動産をどう活用するか判断する際は、コスト・維持負担・資産価値など複数の観点から比較するのが効果的です。

比較項目	住む	貸す（賃貸）	売る
初期コスト	△ リフォーム・修繕費が必要	○ 賃貸準備費用（清掃・設備補修など）	○ 仲介手数料・登記費用など
維持費の負担	△ 固定資産税・光熱費が発生	○ 管理委託費など運用コストあり	◎ 売却後は維持費不要
将来の資産価値	○ 立地によっては上昇の可能性も	○ 安定した収益運用が可能	△ 現金化後は資産が減少
換金のしやすさ	– 住み続ける限り現金化できない	○ 賃貸中でも売却転用が可能	◎ 即時現金化が可能

もし不動産の活用の判断に迷う場合は、査定だけでも依頼してみるのがおすすめです。
不動産会社に相談すれば、「売った場合の価格」、「貸した場合の家賃」、「保有時の維持費」を比較した上で、最適な選択肢を提示してもらえます。

まとめ｜新宿区で不動産を相続したら最適な活用方法を検討しよう

不動産の相続は、登記や税金、活用方法など多くの判断を伴います。
早い段階で全体の流れを整理し、専門家に相談しながら進めることが成功の鍵となります。
ここでは、最後に相続後に取るべき基本行動を3つのポイントでまとめます。

関連記事：親のマンションを相続したらまずやるべきこと｜手続き・税金対策・注意点を専門家が解説

まずは相続登記・名義変更・税金の基本手続きを正確に行う

相続した不動産を適切に活用するためには、相続登記や名義変更、相続税の申告といった基本手続きを正確に完了させることが重要です。
これらを後回しにすると、将来的に売却や賃貸などの活用ができなくなるリスクが生じます。
早めに専門家へ相談し、手続きの漏れや誤りを防ぐことで、資産を円滑に引き継ぐことができます。

不動産売却にかかる費用について詳しくはこちら→新宿区の不動産売却にかかる手数料はいくら？内訳と節約のコツを解説

立地や資産価値を踏まえて、活用・売却・保有の方針を決める

不動産を相続した後は、立地条件・建物の状態・将来の市場動向を踏まえて、活用（住む・貸す）するか、売却かを検討することが大切です。
早めの判断が、資産価値の維持や税負担の最小化につながります。

判断に迷ったら、不動産相続に強い専門会社へ相談を

「相続登記が終わっていない」、「税金がどれくらいかかるか分からない」といった不安を一人で抱え込む必要はありません。
不動産相続に詳しい専門会社へ相談すれば、物件の状況・相続人の構成・将来のライフプランを踏まえ、専門家の視点から最も適した解決策や活用方法を見つけることができます。
新宿不動産売却サポートでは、新宿区での不動産相続や売却・活用に関する無料相談を受け付けています。司法書士や税理士と連携し、相続登記や税金対策を含む手続きをワンストップでサポートし、お客様一人ひとりに合わせた最善の解決策をご提案いたします。

相続した不動産の活用・売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。