新宿区のワンルームマンションを高く売却する方法｜相場・市場動向・注意点

新宿区のワンルームマンションは、交通利便性や生活拠点としての魅力から安定した需要があります。売却を検討する際は、価格動向や再開発、投資家からの関心といった市場背景を理解することが大切です。この記事では、新宿区でワンルームマンションを高く売却するために知っておきたいポイントや注意点を解説します。

新宿区のワンルームマンション相場と価格動向

新宿区は東京23区の中でも不動産の売買が盛んで、ワンルームマンションも投資用・居住用の両方で人気があります。単身者による需要に加え、インバウンドや学生の需要が重なるため、相場は比較的安定していますが、エリアごとによって価格帯や購入層は異なります。ここでは新宿区のワンルームマンションの売却に役立つ「最新の相場動向」と「エリアごとの特徴」をわかりやすく解説します。

売却価格相場から見る新宿区ワンルームマンションの資産価値

ワンルームマンションの売却価格は、立地や広さに加えて「築年数」が大きな影響を与えます。新築時からの価値は時間の経過とともに下がっていきますが、新宿区は賃貸の需要が高いため、築年数が経っても安定した価格を維持しやすい特徴があります。

【中古マンションの築年数別平均価格（専有面積：70㎡の場合）】

築年数	平均価格
1～3年以内	14,619万円
10～15年以内	11,656万円
20年以上	6,920万円

参照：東京都新宿区の中古マンション価格相場情報

賃貸相場に基づく投資需要と収益性の評価

新宿区のワンルームは東京都の平均家賃より賃料の水準が高く、投資家から注目されるエリアです。以下は、新宿区と東京都全体の1R（ワンルーム）の賃貸相場の比較です。

【新宿区と東京都全体の1R（ワンルーム）の賃貸相場】

エリア	平均賃料（1R）
新宿区	10.3万円
東京都	7.9万円

新宿区は都全体より約3割高い家賃水準を維持しており、安定した収益が見込めるエリアです。

また、新宿区のワンルーム物件は表面利回りが平均4〜5％前後と安定しており、物件の価格は高めでも賃貸需要も高いため長期的な収益性が期待できます。そのため、売却時にも高値で取引される傾向があります。

新宿駅周辺・高田馬場などエリア別相場の違い

新宿区はエリアによって賃料の相場に差があります。下記はエリア別ワンルーム物件の家賃相場です。

エリア	平均家賃（1R）
新宿駅	12.9万円
新宿三丁目	16.0万円
新大久保	9.3万円
高田馬場	8.3万円
中井	7.7万円

新宿駅や新宿三丁目のように商業施設やオフィス街が集まるエリアは家賃水準が高く、投資家からの需要が高まりやすいです。

一方、高田馬場や中井は学生や社会人の一人暮らしが多く、賃料は比較的抑えられるものの、安定した賃貸需要が見込めるエリアです。

参照：新宿区の街情報（東京都）｜スマイティ

インバウンド・学生需要が支える新宿区のワンルームマンション市場と売却のチャンス

新宿区は観光やビジネス、学生の街として多くの人が集まるエリアで、ワンルームマンションの需要が高いです。

そのため、ワンルームマンションは「居住用」としてだけでなく「投資用」としても注目されています。訪日外国人の増加や学生からの需要、単身世帯の多さといった背景から、売却時にも買い手が見つかりやすいのが特徴です。

ここでは、こうした需要を生み出している3つの要因について整理して解説します。

訪日外国人増加とマンスリー需要の影響

2020〜2021年はコロナ禍で訪日外国人数が大幅に減少しましたが、2022年以降は急回復し、2024年には過去最高の3,600万人を突破しました。特に新宿区は観光や滞在拠点として人気が高く、ホテル不足を補う形でマンスリーマンションなどの短期賃貸の需要が増えています。

その結果、ワンルームマンションは「住居」だけでなく「投資用」としても評価が高まり、安定した収益を見込める資産と見なされやすくなっています。訪日外国人の増加は今後も続く見込みで、新宿区のマンションの売却にとっては大きな追い風になります。

【年度別訪日外国人数の推移（2020〜2025年）】

年	訪日外国人数（人）	伸率(%)
2020	4,115,828	-87.1
2021	245,862	-94.0
2022	3,832,110	+1,458.6
2023	25,066,350	+554.1
2024	36,870,148	+47.1
2025 (1-6月)	21,518,575	―

参照：訪日外客統計｜JNTO（日本政府観光局）

早稲田・高田馬場エリアの学生需要と賃貸安定性

新宿区には早稲田大学をはじめ複数の教育機関があり、周辺では学生の暮らしを支える住まいのニーズが常にあります。特に高田馬場駅周辺は学生が多く集まるエリアとして知られており、築年数が経過した物件でも安定した賃貸需要が見込めるのが特徴です。

【早稲田・高田馬場エリアの特徴】

• 毎年の入学シーズンには新生活を始める学生が多く、入居がスムーズに決まりやすい

• 築年数が経過した物件でも「家賃の手頃さ」から学生に選ばれるケースが多い

• 学生寮代わりのシェアハウスや、短期滞在向けのマンスリーマンションとして活用されることもあり、用途の選択肢が広い

このように、早稲田・高田馬場エリアは学生を中心とした安定した賃貸ニーズが背景にあるため、売却時にも強みを発揮しやすい地域といえます。

単身者向けの賃料上昇と投資家の注目ポイント

新宿区は東京都の主要エリアであり、交通の利便性の高さからワンルームマンションの賃料は高水準を維持しています。2024年時点で平均賃料は10万円を超え、23区全体の平均を上回っています。直近でも上昇傾向が続いており、賃貸需要は順調に推移しています。

こうした背景から、投資家が注目するポイントは次の通りです。

• 会社員の単身世帯を中心とした安定した入居が見込める

• 駅近や築浅物件は、将来的に売却する際も資産価値を維持しやすい

• 賃料が上昇傾向にあり、長期的な収益性に期待できる

そのため、新宿区のワンルームマンションは投資用としても評価が高く、売却時に高値がつきやすいエリアといえます。

参照：新宿駅の賃貸マンション – 家賃・賃料相場や推移

再開発と立地で変わる新宿区ワンルームマンションの売却価値

新宿区では西口や歌舞伎町をはじめとする再開発が次々と進み、街の姿や利便性が大きく変化しています。こうした取り組みはエリアの魅力を高めるだけでなく、ワンルームマンションの資産価値や売却価格にも直接影響を与えています。

ここでは代表的な再開発の事例や、立地条件・都市計画によってどのように売却価値が変わるのかを解説します。

新宿駅西口広場・歌舞伎町など再開発の影響

新宿駅周辺では西口広場を中心に大規模な再開発が進んでおり、街の景観や利便性が大きく変わりつつあります。

• 西口再開発：オフィスや商業施設、ホテルの建設が進められており、働く人や訪れる人の往来が一層活発になる見込み

• 歌舞伎町タワー（2023年開業）：ライブホールや映画館などを備えた大型施設の誕生により、周辺エリアの賑わいが増加

こうした再開発は周辺の暮らしやすさやエリアの魅力を高め、駅近ワンルームマンションの資産価値や売却価格にプラスの影響を与える要因となっています。

ワンルームマンションの相場を左右する立地条件

新宿区のワンルームマンションの相場を左右するポイントは「立地」です。特に以下の条件は高値で売却できる可能性が高いです。

• 駅徒歩5分以内

• 大型商業施設やオフィス街に隣接している

• 大学・病院・官公庁など集客施設の周辺

こうした立地にある物件は、実際に住む人だけでなく投資家からも人気が高く、需要が安定しているため相場よりも高値で売却されるケースも少なくありません。

都市計画や将来の街づくりによる資産価値の変化

再開発は一時的な影響にとどまらず、将来の街づくりを通じて長期的な資産価値にも直結します。

例えば、環境改善や歩行者専用空間の整備、防災強化などが行われることで、住環境が向上し「長期的に安心して住めるエリア」として認知されます。

都市計画が進行するエリアの物件は、現在の相場以上に高く評価される可能性があるため、売却を検討する際には将来の街づくり計画を確認することが大切です。

新宿区でワンルームマンションを高く売るポイント

新宿区でワンルームマンションを高く売却するためには、相場や需要の理解だけでは不十分です。実際に「どう行動するか」で売却価格に大きな差が生まれます。ここでは売却を成功させるために意識すべき実践的なポイントを解説します。

複数社の査定を活用して適正価格を把握する

不動産売却で重要なのは「相場を知ること」です。新宿区は不動産会社によって査定額に差が出やすいエリアであり、1社のみの査定に頼ると高く売るチャンスを逃す可能性があります。

【複数査定のメリット】

• 価格の相場感を十分に把握できる
• 不動産会社ごとの販売方法や強みの違いがわかる
• 根拠をもとに、納得感のある売却価格を設定できる

投資用・実需用で異なる買主ニーズを理解する

ワンルームマンションは「投資目的」と「居住目的」の両方で需要があります。買主の目的によって重視するポイントが異なるため、それを理解して売却活動に活かすことが大切です。

【投資家が重視するポイント】

• 購入価格に対してどれくらいの家賃収入が見込めるか
• 長期的に安定して貸し出せるかどうか
• 将来にわたって資産価値が下がりにくいかどうか

【実需（居住用）購入者が重視するポイント】

• 日常生活の便利さ（スーパーや駅、病院などへのアクセス）
• 室内の状態やこれまでの修繕・リフォームの有無
• 収納スペースの広さや部屋が使いやすい間取りか
• セキュリティや防犯設備が整っているか

売却戦略を考える際には、物件をどちらに向けてアピールすべきかを整理しておくと、売却をスムーズに進めやすくなります。

リフォームやクリーニングが高値売却につながるケース

築年数が経過している物件でも、適切なリフォームやハウスクリーニングを行うことで印象が変わり、売却価格を引き上げられる場合があります。

効果的な施策の例：

• 水回り（キッチン・浴室）の部分リフォーム
• クロスやフローリングの張り替え
• プロによるハウスクリーニング

ただし、過度なリフォームは費用対効果が低くなる可能性もあるため、売却を依頼する不動産会社に相談しながら「最低限必要な改善」に絞るのがおすすめです。

新宿区のワンルームマンション売却で注意すべきポイント

築年数が価格に与える影響

ワンルームマンションの価格は築年数によって大きく変動します。

• 築10年以内：築浅のため高値で売却されやすい
• 築20年〜25年程度：価格は下がりやすいものの、条件によっては売却が可能
• 築30年以上：価格は低下しやすいが、立地条件の良い物件は十分売却可能

新宿区は賃貸需要が高いため築古でも売れるケースがありますが、大規模修繕の有無や管理状態によって評価が分かれるため、売却前に管理状況を確認しておくことが大切です。

詳しく知りたい方は【徹底解説】マンションの売り時は築何年？最適なタイミングと注意点をご覧ください。

民泊規制や賃貸管理ルールを事前に確認する重要性

新宿区は観光地としての需要が高い一方、民泊に関する規制が厳格化されています。

• 住宅宿泊事業法の規制
• 管理組合による民泊禁止規約
• 賃貸管理業者との契約条件

これらを無視すると、購入検討者から「リスクが高い物件」と見なされ、売却価格に悪影響が及ぶ可能性があります。売却前に利用制限や管理規約を確認し、買主に説明できるように準備しておくことが安心につながります。

売却にかかる税金（譲渡所得税・住民税など）

不動産売却では、税金の仕組みを正しく理解しておくことが大切です。主な税金には次のようなものがあります。

• 譲渡所得税：売却益に対して課税される（短期保有：39.63％、長期保有：20.315％）
• 住民税：譲渡所得の額に応じて課税される
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金

税金について詳しく知りたい方は、新宿区のマンション売却にかかる税金と特例制度｜節税のポイントも解説をご覧ください。

まとめ｜新宿区のワンルームマンション売却を成功させるには

新宿区のワンルームマンションは、買い手が求める条件やエリア特性、需要動向を正しく理解することで高値売却が狙えます。再開発や学生・インバウンド需要といった市場動向を踏まえ、適切な戦略を取ることが大切です。

新宿不動産売却サポートでは、新宿区を中心に数多くのマンション売却を成功に導いてきた実績があります。特に収益物件の売却に強みを持ち、投資家ネットワークを活かした販売戦略により、高値での成約を実現します。

新宿区のマンションの売却をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。