新宿区の不動産売却で注意したい「囲い込み」とは？見抜き方と防ぐ方法を解説

新宿区で不動産を売却するとき、知らないうちに数百万円損をしてしまう原因になりかねないのが「囲い込み」です。一見すると通常の売却活動が行われているように見えるため、売主自身では気づきにくいのが厄介な点です。この記事では、囲い込みとは何か、売主が受ける不利益、そして見抜き方と防ぐ方法までをわかりやすく解説します。新宿区での売却で後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

 

 

新宿区で不動産を売却するとき、知らないうちに数百万円損をしてしまう原因になりかねないのが「囲い込み」です。一見すると熱心に売却活動が行われているように見えるため、売主自身では気づきにくいのが厄介な点です。この記事では、囲い込みとは何か、売主が受ける不利益、そして見抜き方と防ぐ方法までをわかりやすく解説します。新宿区での売却で後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で問題になる「囲い込み」とは

新宿区での不動産売却において、売主が知らないうちに損をする原因のひとつが「囲い込み」です。

囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、ほかの会社からの購入希望を意図的に断り、自社だけで買主を見つけようとする行為です。「買いたい」という人がいても情報が売主に届かず、被害に気づきにくいのが厄介な点です。なお2025年1月には宅地建物取引業法施行規則が改正され、囲い込みへの規制も強化されています。

囲い込みが起こる理由

背景にあるのは「仲介手数料」の仕組みです。

種類	仲介の形	受け取る手数料
片手仲介	売主側と買主側に別々の会社がつく	一方からのみ
両手仲介	1社が売主・買主の両方を担当	双方から（実質2倍）

1社が売主と買主の両方を担当すると双方から手数料を受け取れ、金額は実質2倍になります（両手仲介）。

両手仲介自体は違法ではありませんが、これをねらって他社からの買主を意図的に締め出すと囲い込みになります。売主の利益より会社の利益が優先される点が問題です。

囲い込みでよくある手口

代表的な手口は次のとおりです。

• 「すでに申し込みが入っている」と偽る：他社からの問い合わせを商談中だと断る
• 内見の日程を決めない：担当者不在などを理由に引き延ばす
• レインズに登録しない、すぐ削除する：他社が物件を見つけられないようにする
• 物件情報をわざと不十分にする：図面や条件を載せず、問い合わせを起きにくくする

なかでも影響が大きいのがレインズへの未登録です。載っていなければ他社は物件を把握できず、買主候補が大きく減ります。専任媒介・専属専任媒介では登録が義務付けられております。

囲い込みによって売主が受ける不利益

囲い込みの怖さは、売主が損に気づかないまま売却が進む点にあります。表向きは普通に活動しているように見えるためです。不利益は大きく「価格」と「期間」の2つに分けられます。

相場より安く売却してしまう

もっとも深刻なのが、本来より安く売ることになる点です。

物件情報が広く公開されていれば、複数の購入希望者が集まり、高い価格を出した買主に売れる可能性が高まります。ところが囲い込みで他社からの買主が締め出されると、検討者が減り、買い手の競争が働かず価格は上がりにくくなります。

さらに注意したいのが不要な値下げです。売れない状態が続くと「価格を下げましょう」と提案されることがありますが、実際は買主候補を絞り込んでいるだけ、というケースもあります。たとえば他社経由で3,200万円の購入希望があったのに断られ、自社で見つけた2,900万円の買主に売却してしまう。こうした数百万円単位の損失が起こり得ます。

売却期間が長引き、購入希望者を逃す

囲い込みは、売却にかかる時間にも影響します。

本来は多くの会社が買主を探すほど早く売れますが、囲い込みでは窓口が自社だけに絞られるため、成約まで長引きがちです。住み替えや相続手続きのスケジュールに支障が出ることもあります。

加えて、目の前の買主を逃すリスクもあります。他社経由の購入希望者が「申し込みが入っている」と断られている間に、別の物件を決めてしまうためです。一度離れた買主は戻らないことが多く、大きな機会損失となります。

新宿区の不動産売却では囲い込みに注意するべき理由

囲い込みはどの地域でも起こり得ますが、新宿区はとくに狙われやすい条件がそろっています。理由は物件価格の高さと、相場の幅の広さの2点です。

物件価格が高く、両手仲介の利益が大きいため

仲介手数料は売買価格に応じて決まるため、物件が高額なほど不動産会社が受け取る金額も大きくなります。

新宿区は都心部でも地価が高く、マンション・戸建てともに価格水準は高めです。価格が高いほど両手仲介で得られる手数料も増えるため、自社で買主を見つけて手数料を2倍にしようとする動機が働きやすくなります。つまり、高額物件が多い新宿区は、構造的に囲い込みのインセンティブが大きいエリアといえます。

相場の幅が広く、価格を抑えられても気づきにくいため

新宿区は、住宅地と商業地、タワーマンションから築古の戸建てまで、物件の種類も立地も多様です。そのぶん同じエリア内でも価格の幅が広く、「適正価格がいくらか」を売主自身が判断しにくいという特徴があります。

相場の幅が広いと、本来より数百万円安く売られても「こんなものか」と納得してしまいがちです。囲い込みによって価格を抑えられても気づきにくく、被害が表面化しにくいのです。だからこそ新宿区では、複数の査定を取って相場感を持ち、販売状況をきちんと開示してくれる会社を選ぶことが重要になります。

囲い込みの見抜き方と、された場合の対処法

囲い込みは外から見えにくいものの、売主が確認できるポイントや打てる手はあります。見抜き方・防ぐ方法・疑わしいときの対応の順に解説します。

レインズの登録状況を確認する

囲い込みのサインを探るうえで、まず確認したいのがレインズの登録状況です。

専任媒介・専属専任媒介を結ぶと、不動産会社にはレインズへの登録義務があります。そもそも登録されていなければ他社は物件の存在を把握できず、囲い込みの典型的な手口にあたります。登録後に発行される「登録証明書」で、自分の物件が実際に登録されているかを確認しましょう。

ただし、登録されていても安心とは限りません。他社からの問い合わせを実際に断っているかどうかは売主には分からず、表向き登録されていても裏で紹介を断っているケースはあり得ます。レインズの確認は一次的なチェックと考え、他の対策と組み合わせることが大切です。

なお2025年1月の法改正で取引状況の登録が義務化され、実態と異なる登録は行政処分の対象となりました。

囲い込みを未然に防ぐ方法

最も大切なのは、販売状況を開示してくれる会社を選ぶことです。契約前に「販売状況はこまめに共有してもらえますか」「他社経由の内見にも対応してもらえますか」と尋ね、はっきり答える会社かを見極めましょう。

媒介契約の選び方も対策になります。複数社に依頼できる一般媒介契約は囲い込みが起きにくい一方、各社の本気度が下がり広告が手薄になる、売却が長引くといった面もあります。「一般媒介なら安心」と単純に考えず、注意点も理解して選びましょう。

囲い込みが疑われたときの対応

気になる点があれば、まずは記録を残し、担当者に状況を確認します。納得のいく説明が得られなければ、媒介契約の見直しや、契約満了を待っての他社変更を検討しましょう。

ただし囲い込みの立証や契約解除、損害賠償の可否は個別の事情で判断が分かれます。自己判断せず、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

まとめ｜新宿で囲い込みをしない会社を選ぶには

囲い込みは売主が気づきにくく、価格や売却期間に大きく影響します。防ぐ最大のポイントは、販売状況を包み隠さず開示してくれる会社を選ぶことです。

新宿不動産売却サポートは、囲い込みを一切行わず、査定価格の根拠や販売状況をすべてお伝えしています。新宿区での売却に不安のある方は、無料査定やLINE相談からお気軽にお問い合わせください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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