新宿の再開発で不動産価値はどう変わる？最新動向と最適な売却タイミングを解説

西新宿や新宿駅周辺で再開発が進む今、不動産価格はどう動くのでしょうか。「完成まで待てば高く売れる」とは限りません。新宿の再開発が資産価値に与える影響と、損をしない売却タイミングの見極め方をわかりやすく解説します。

新宿の再開発の最新動向

新宿では、東京都・新宿区・民間事業者が連携し、駅周辺から西新宿の高層ビル街まで広範囲で再開発が進められています。目的は、老朽化した都市機能の更新だけでなく、国際競争力の強化・防災性向上・回遊性の改善です。

不動産の観点では、再開発によって「エリアの評価がどう変わるのか」「どのタイミングで価格に反映されるのか」を把握することが重要になります。

進行中の再開発プロジェクト

現在の新宿の再開発は、複数の大規模プロジェクトが同時に進んでいます。特に注目すべきは「西新宿」と「新宿駅周辺（東口・南口）」の2エリアです。

【西新宿エリアの再開発】

現在の新宿の再開発は、単発の建替えではなく、複数の大規模プロジェクトが同時に進んでいます。

特に「西新宿」と「新宿駅周辺（東口・南口）」の2エリアが中心となっています。

主なポイントは以下の通りです。

• 老朽ビルを建替え、オフィス・住宅・商業・ホテルなどを備えた複合施設へ刷新
• 広場や歩行者デッキを整備し、回遊しやすく歩きやすい街並みに改善
• 非常用電源や備蓄スペースを確保し、防災拠点としての機能を強化
• 「新宿駅西口地区開発計画」などの大規模な再開発が段階的に進行中

これにより、西新宿は「働く街」から「住む街」へと評価軸が変わりつつあり、周辺マンションの資産価値にも中長期でプラスの影響が出やすい状況です。

【新宿駅東口・南口エリアの再整備】

新宿駅周辺では、駅と街が分断されている構造を解消するため、移動しやすく滞在しやすい駅前空間をつくる再整備が進んでいます。

• 東西自由通路の整備・開通により、駅の東西移動がスムーズに
• 駅直結の商業・オフィス・観光施設の拡充で利便性が向上
• 南口のバスタ新宿を中心に、バス・鉄道・タクシーをスムーズに乗り換えられる交通拠点が整備される
• 駅前広場や歩行者空間の再整備で、安全で歩きやすい動線を確保

これにより、新宿駅の利便性は大きく向上し、駅徒歩圏の不動産は、安定して評価されやすくなっています。特に駅近マンションや商業系土地は、再開発の恩恵を受けやすいです。

再開発スケジュールと今後の注目ポイント

新宿の再開発は、西新宿の超高層ビル建替えや新宿駅周辺の再整備などが同時並行で進み、2020年代後半から2040年代にかけて段階的に完成していく長期プロジェクトです。今後も複数の大型計画が順次着工・完成していく予定で、街の姿は数年単位で変化していきます。

不動産価値の観点で注目すべきポイントは以下です。

• 再開発の「着工前・途中・完成後」で価格の動きが異なる
• 価格は完成後ではなく、計画発表や工事中から上がり始めることが多い
• 交通利便性や商業施設の整備など、生活の便利さが実際に向上するエリアほど評価が高まりやすい
• 完成後は相場が落ち着く傾向もあり、「完成を待てば高く売れる」とは限りません。

そのため、再開発が今どの段階にあり、今後どのエリアの利便性が高まるのかを把握することが、売却・保有判断の重要なポイントになります。

参照：新宿再開発はいつまで？｜新ビルやゼネコン情報まとめ

再開発で不動産価値はどう変わる？物件別の影響

新宿の再開発は、すべての不動産に同じ影響を与えるわけではありません。

マンション・戸建て・土地・賃貸物件では、価値の上がり方が異なります。

ここでは物件タイプ別に、再開発が不動産価値へ与える影響を専門家の視点で整理します。

マンション価格への影響

新宿の再開発による恩恵を最も受けやすいのがマンションです。特に、駅徒歩圏・再開発エリアに隣接している物件は、価格に反映されやすい傾向があります。

価格上昇が起きやすい条件は以下の通りです。

• 再開発エリアから徒歩10分圏内
• 駅直結・駅近（再整備対象の西新宿や初台駅など）
• ブランド力や管理状態が良いマンション
• 築年数が20年以内、または大規模修繕済み

一方で注意点もあります。再開発の情報が広く知られると、価格は完成前に先行して上昇し、完成後は伸びが鈍化するケースも少なくありません。

そのため、売却を検討する場合は「完成を待つかどうか」よりも、市場が期待値を織り込んでいるかを見極めることが重要です。

戸建て・土地の資産価値の変動

戸建てや土地は、マンションほど即効性はないものの、用途転換や需要変化によって価値が大きく動くことがあります。

再開発による影響が出やすいケースは以下です。

• 店舗・事務所需要が高まる立地
• 容積率緩和・用途地域変更の可能性がある地域

特に新宿では、再開発をきっかけに個人住宅地が投資用・事業用として再評価される例も見られます。

ただし、戸建ては建物の価値が下がりやすいため、再開発の波に乗るなら土地の評価が高いうちの売却が有利になることも多いです。

賃貸需要・利回りの変化

再開発は、売買価格だけでなく賃貸需要にも直接影響します。新宿では以下のような変化が起きやすい傾向があります。

• オフィスが集まり、単身者やDINKs世帯が増える
• 商業施設が増え、日常の利便性が高まる
• インバウンドの回復により、賃貸ニーズが安定しやすくなる

その結果、家賃水準が緩やかに上昇し、空室リスクの低下＝利回りの安定化につながるケースがあります。

ただし、売買価格が先に上がると、表面利回りは下がるため、「保有を続けるべきか」「売却に切り替えるべきか」の判断が重要になります。

再開発エリアはいつ売るのがベスト？売却タイミングの判断基準

新宿の再開発では、売却時期によって売却価格や成約スピードが大きく変わります。

タイミングを誤ると“価格が伸び切った後”に売ることになるケースも少なくありません。

ここでは、専門家の視点で最適な売却タイミングの考え方を解説します。

売却を検討すべきタイミングの目安

再開発に関わる不動産の売却は、時期によって判断ポイントが変わるため、次の3つの段階に分けて考えると分かりやすいです。

• 再開発の計画が発表された直後
• 再開発工事が進んでいる期間
• 再開発が完成した後

それぞれの段階で市場の動きが異なり、狙うべき売却戦略も変わります。

【再開発「前・途中・後」比較表】

売却タイミング	価格の伸び	売りやすさ	向いている人
計画前〜初期	これから上昇	普通	早めに現金化したい
進行途中	期待値が最大化	高い	高値売却を狙いたい
完成後	横ばい〜調整	やや低下	長期保有が前提

価格が最も高くなりやすいのは「進行途中」が多いです。

市場が再開発の完成を織り込み、買主の期待がピークに達するためです。

価格が伸びにくくなるケースに注意

再開発があっても、すべての物件が値上がりするわけではありません。以下のようなケースでは、価格が伸び悩むことがあります。

• 再開発エリアから距離がある
• 供給が増えすぎて競合物件が多い
• 築年数が進み、修繕費や管理コストが増えている
• 金利上昇局面で買主の予算が抑えられる

特に新宿では、新築・築浅マンションの供給が続くため、築古物件は再開発の勢いだけで売れる時代ではなくなっています。

そのため、同じエリアの物件と比べて、自分の物件が有利かどうかを冷静に判断する必要があります。

市場動向を見極めるチェックポイント

売却タイミングを判断する際は、再開発だけでなく市場全体の動きを確認する必要があります。

チェックすべき主なポイントは以下です。

• 近隣の成約価格が上昇しているか
• 同じエリアで売りに出ている物件が増えていないか
• 金利動向（住宅ローン金利）

これらを総合的に判断し、「高く売れる可能性が高い時期」を逃さないことが成功のポイントになります。

新宿の再開発に関するよくある質問

ここでは、新宿の再開発について、よくある疑問を分かりやすく解説します。

再開発完成後まで待った方が高く売れる？

必ずしも「完成後が一番高く売れる」とは限りません。

再開発の情報は、計画の発表や工事着手の時点で価格に反映されやすく、完成を待たずに相場がピークになることが多いです。

完成後は再開発への期待感が落ち着き、以下のような動きが起こることがあります。

• 価格が横ばい、または微調整に入る
• 再開発による価格の上乗せ効果が落ち着き、本来の相場水準に戻る
• 買主が冷静に比較検討し、強気価格では売れにくくなる

そのため、「完成まで待つ」のではなく、市場が再開発をどう評価しているかを見極めた上で売却判断することが重要です。

築古マンションでも再開発の恩恵はある？

築年数が古いマンションでも、再開発の影響を受けることはあります。

特に以下の条件に当てはまる物件は、価格が下がりにくく、安定しやすい傾向があります。

• 駅徒歩圏にある
• 管理状態が良好
• 立地の評価が高いエリアにある
• 再開発エリアに位置する

ただし、築年数が進むと建物の価値は下がるため、再開発で価値が上がっても、築古化による下落がそれを上回ると、結果的に価格は上がりません。

再開発を理由に売却を先延ばしすると、結果的に価格が下がるケースもあるため注意が必要です。

再開発エリア外の物件は影響がある？

再開発エリア外でも、駅近や生活利便性の高い立地なら、間接的に価値が上がることがあります。

例えば、買い物や外食が便利になり、街のイメージが向上するため、住みやすさが評価されやすくなります。

一方、駅から遠い物件や生活環境がほとんど変わらない立地では、価格への影響は限定的です。

重要なのは「エリア内かどうか」ではなく、実際に利便性が向上するかどうかです。

まとめ｜新宿の再開発を追い風に不動産を有利に売却するには

新宿の再開発は、西新宿・新宿駅周辺を中心に長期的に進み、不動産価値に大きな影響を与えます。

不動産価格は完成後ではなく、計画発表や工事進行中に先行して動くケースが多いです。

物件タイプや立地によって恩恵の度合いは異なるため、再開発の段階と市場動向を見極めることが重要です。

新宿不動産売却サポートでは、新宿区を中心とした不動産の豊富な売却データと再開発動向をもとに、今の市場で最も有利な売却タイミングと価格戦略を提案しています。

再開発の進み具合や買主の動きを踏まえた戦略設計により、納得できる売却を目指します。

新宿区の不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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