新宿区の家賃相場は今後どうなる？賃貸オーナーが取るべき戦略を解説

「新宿区の家賃相場は今後どうなるのか？」と不安を感じる賃貸オーナーは多いはずです。

この記事では、新宿区の相場データと今後の見通しをもとに、賃貸運営や売却判断に役立つポイントを紹介します。

新宿区の家賃相場の最新動向

新宿区の家賃相場は、23区内でも高水準を維持しており、再開発と需要の強さにより市場が安定しています。

ここでは、新宿区の最新相場と推移、駅ごとの特徴を整理しながら、賃貸経営の判断材料となる情報をまとめます。

新宿区の家賃相場

新宿区の間取り別家賃相場は以下の通りです。

間取り	家賃相場
ワンルーム	約12万円
1K・1DK	約12万〜16万円
1LDK	約22万円
2LDK以上	約31万〜38万円以上

参照：新宿区の家賃相場情報

過去5年の賃料推移

新宿区の賃料は、この3年間で上昇傾向が続いています。

下記は2023年〜2025年の賃料推移です。

年度	新宿区賃料推移（築10年・専有面積70㎡）
2021年	約25万円
2022年	約26万円
2023年	約27万円
2024年	約27.5万円
2025年	約29万円

参照：東京都新宿区で賃貸マンションを借りる-家賃・賃料相場や推移

駅別の家賃相場比較（新宿・西新宿・高田馬場・大久保）

以下は、新宿区の駅ごとの家賃相場を比較した表です。

エリア	家賃相場
新宿	13.23万円
西新宿	13.33万円
大久保	12.72万円
高田馬場	11.27万円

参照：新宿駅の家賃相場情報 – 東京

参照②：東京メトロ丸ノ内線の家賃相場情報

新宿区の家賃相場は今後どうなる？動向を分析

家賃を上げるべきか、維持すべきか迷うオーナーにとって、今後の賃貸動向は大きな判断材料です。

ここでは、新宿区の家賃相場が今後どう変わっていくのか、その根拠と将来の見通しをわかりやすく紹介します。

家賃が上昇すると見込まれる理由

新宿区の家賃相場は、今後も上昇傾向が続く可能性があります。その背景には、交通の利便性に加え、転入者の増加や暮らしやすい街環境が関係しています。

主な理由は次の通りです。

⚫︎転入者や単身社会人の流入が増えており、空室が出にくい状況のため

⚫︎複数路線が利用できる立地の良さが賃料に反映されやすいため

⚫︎商業施設が多く集まり、住環境がを整っているため

⚫︎再開発が進み、地価の上昇が続く見込みのため

家賃下落につながる懸念要因

家賃は上昇が期待できる一方で、下落リスクもあります。

まず、新宿区では新築マンションの供給が続いているため、築古物件は競争で不利になる可能性があります。

さらに、築20年以上の物件が増えていることで、古い物件は家賃を下げて競争せざるを得ない状況になりやすくなっています。

さらに、税制や住宅政策が変われば家賃水準が影響を受ける可能性があります。

景気悪化や収入の伸び悩みが続けば、家賃を抑える動きが強まり、下落方向に働くリスクも考えられます。

エリア・間取り別の将来の見通し

新宿・西新宿は高賃料エリアとして今後も強い需要が見込まれ、大久保は回転率の高さが収益に寄与します。

高田馬場は学生・若年層が多く、空室が出にくいエリアです。

以下は、間取りごとに将来の家賃動向を整理した一覧です。

間取り	将来の見通し
1R〜1DK	需要が安定しやすく、築年数が経っても賃料の維持が期待できる。
1LDK	単身者と同居世帯の需要があるため、家賃を維持しやすく、上昇する可能性もある。
2LDK以上	駅近は高い家賃を維持しやすく、駅遠は横ばいで差が生まれやすい。

新宿区で賃貸経営を成功させるポイント

賃貸経営を成功させるには、賃料の調整・ターゲット戦略・リフォーム判断などの状況に合わせて運用方法を変えることが成功の鍵となります。

ここでは、新宿区で賃貸経営を成功させるための実践的なポイントを整理し、収益の改善につながる方向性を解説します。

家賃相場が上昇したときの対応策

家賃上昇期は収益拡大の機会ですが、家賃をただ上げるだけでは入居者離れにつながるため、退去を防ぎながら無理のない賃料見直しを行うことが大切です。

【家賃改定と契約更新条件の見直し】

家賃が上昇している時期は、更新のタイミングで賃料を見直すチャンスです。

ただし大幅な値上げは退去につながるため、相場や設備状況を踏まえた適正な改定が重要です。

あわせて敷金・礼金や更新料など契約条件も調整することで、収益改善につながります。

契約更新時に見直せる条件の例：

• 敷金や礼金の見直しや軽減
• 契約期間を1年から2年へ変更する

相場が横ばいのときの空室対策

家賃が横ばいの時期は、無理な値上げを狙うより、入居率を高く保つことが重要です。

空室が出ると利益が大きく減るため、対策次第で年間収益に大きな差が生まれます

【募集条件・内装・ターゲットの最適化】

家賃が横ばいの時期は、物件の魅せ方を工夫することで空室を防ぎやすくなります。

敷金や礼金を見直したり、フリーレントを付けるなど、募集条件を柔軟にすると問い合わせが増えやすくなります。

また、壁紙や床の張り替え、照明の交換など内装を整えるだけでも印象が良くなり、入居が決まりやすくなります。

また、物件の特徴に合わせて社会人・学生・外国人など適切なターゲットに訴求することで、入居につながりやすくなります。

こうした工夫を組み合わせることで、家賃を下げずに空室期間を短縮できます。

相場下落時の戦略

賃料が下落する場面では、損失を最小限に抑えつつ、資産価値を守る選択が重要です。

【リフォームと家賃調整を検討する】

相場下落局面では設備や性能の差が価格差に直結します。賃料を維持するために有効な施策は以下の通りです。

• リフォームを検討する
• 設備を新品に変える
• 家賃を調整する

築年数に応じて戦略を変える

新宿区では、築年数によって入居者のニーズが大きく異なるため、物件の年数に合わせた運用戦略が重要になります。

築年数	将来の見通し	戦略の方向性
〜10年	家賃を高く維持しやすい。	現状維持・家賃アップも狙える
20年以上	古さが目立ち始め、家賃差が出やすくなる。	水回り中心にリフォームをして差別化する
30年以上	駅近なら需要が強く、賃料の維持が可能。	回転率重視で利益確保が有効

新宿区の不動産市場に詳しい賃貸管理会社に相談する

新宿区で賃貸経営を成功させるには、地域事情に詳しい管理会社へ相談することが有効です。家賃の設定、リフォームの判断などを市場状況に合わせて提案してもらえるため、空室や不要な出費を避けやすくなります。

相談時に確認したいポイント：

• 家賃設定や募集戦略の提案力
• 新宿区内での管理実績
• 対応スピード

新宿区で賃貸管理に強い不動産会社を詳しく知りたい方は、「新宿で賃貸管理に強いおすすめ不動産会社10選｜会社選びのポイントも解説」をご覧ください。

新宿区の家賃相場に関するよくある質問

この章では、新宿区の家賃相場について寄せられる代表的な質問を取り上げ、分かりやすく解説します。

家賃を上げても入居率は維持できる？

家賃を上げても入居率を維持することは可能ですが、条件次第です。

新宿区は需要が強く、駅近・築浅・設備が充実しているなどの人気が出やすい物件は、賃料改定後も成約しやすい傾向があります。

一方で、設備や条件に変化がないまま値上げすると、競合物件へ流れる可能性が高まり空室リスクが増えます。

賃料を引き上げる際は、相場の比較やリフォーム、ターゲット変更など“値上げの理由づくり”が大切です。

つまり、家賃に見合う工夫をすれば、入居率を保てる可能性は十分あります。

家賃相場が下がった時は売却と保有どっちが得？

家賃相場が下がった場合、「売る方が得」か「持ち続ける方が得」かは物件の条件で判断が分かれます。

駅近や単身向けなどの需要が強い物件は、家賃が下がっても入居がつきやすく、収益化が見込めます。

一方で、築古・駅から遠い・大規模修繕が迫っているなどの物件は、売却が有利になるケースがあります。

判断のポイントは、年間収支が黒字か赤字か、将来の修繕費の負担が大きいかどうかです。どれだけ利益が出るかを計算すれば、売却か保有かの判断がしやすくなります。

築古物件の賃料はどこまで下がる可能性がある？

築年数が進むほど賃料が下がりやすく、築20年を過ぎると、賃料が下がる幅が大きくなります。

築20年以上の物件は、築浅より月3万円ほど低くなることがあります。

ただし、新宿区は需要が強いため、駅近や内装がきれいな物件は家賃を下げずに済むケースも多いです。

賃料が下がるかどうかは「立地」「設備」「管理状態」で左右され、築年数だけでは決まりません。

築古物件でも改善ポイントを押さえれば、賃料の下落を最小限に抑えることは可能です。

まとめ｜新宿区の賃貸経営を成功させるために

新宿区の家賃相場は、今後も上昇が見込まれます。

ただし、立地や築年数、間取りによって収益に差が出るため、適正な家賃の設定やリフォーム、ターゲット選びなどの戦略的な賃貸運営が重要になります。

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新宿区で賃貸管理を任せたい方は、まずはお気軽にご相談ください。