新宿区で住宅ローンが残っていても家は売れる？残債ありで売却する流れと注意点

住宅ローンの返済中に転勤や住み替え、家庭の事情などで自宅の売却を考えると、「ローンが残っていても売れるのか」と不安になる方は少なくありません。結論として、残っているローンを完済し抵当権を抹消できれば、住宅ローンが残っていても家は売却できます。ただし、残債と売却額の関係によって進め方や注意点は変わります。この記事では、新宿区で残債のある家を売る流れや、売却額がローンを下回るときの選択肢、新宿ならではの注意点まで分かりやすく解説します。

 

新宿区で住宅ローンが残っていても家は売れる？

残債があっても売却できる仕組み

住宅ローンの返済中でも、家を売ることはできます。ただし売却を完了させるにはいくつかの前提があり、残債と売却額の関係によって進め方も変わります。まずはその仕組みを押さえておきましょう。

住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が付いたままでは、買主に安心して引き渡すことができず、実際の売買もほとんど成立しません。そのため、売却するには残っているローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

ポイントは、この完済と抵当権抹消を、売却代金の受け取りと同じタイミングで行える点です。多くのケースでは、買主から売却代金を受け取る決済の場で、その資金を使ってローンを一括返済し、あわせて抵当権を抹消します。つまり、売却前にまとまった自己資金を用意しておかなくても、売却代金で残債を返せる見込みがあれば売却は進められます。

逆にいえば、売却額でローンを完済できるかどうかが、売却の可否とその後の進め方を大きく左右します。ここで重要になるのが、次に説明するアンダーローンとオーバーローンの区別です。

アンダーローンとオーバーローンの違い

残債と売却見込み額の関係は、大きく2つに分かれます。

状態	残債と売却額の関係	特徴
アンダーローン	売却見込み額 ≧ 残債	売却代金でローンを完済でき、手元に資金が残ることもある
オーバーローン	売却見込み額 ＜ 残債	売却代金だけでは完済できず、不足分を補う必要がある

アンダーローンであれば、売却代金でローンを返しきれるため、手続きは比較的シンプルです。完済後に資金が残れば、次の住まいの購入資金や諸費用にあてることもできます。

一方、オーバーローンの場合は、売却代金だけでは残債を返しきれません。この不足分をどう埋めるかで選択肢が変わり、自己資金での補填や住み替えローンの利用、任意売却の検討などが必要になります。具体的な対処法は、後の章で一つずつ整理します。

自分がどちらに当てはまるかは、住宅ローンの残高と、現実的な売却見込み額の両方を把握しないと判断できません。そのため、まずは残債の確認と査定から始めるのが、残債ありで売却を進める際の基本の流れになります。

残債ありで売却する流れ

残債のある家の売却は、残債の確認から始まり、査定、売買契約、決済・抵当権抹消へと進みます。ローンのない売却と大きくは変わりませんが、「いくらで売れれば完済できるか」を早い段階で把握しておくことが、スムーズに進めるための鍵になります。

住宅ローンの残債を確認する

最初に、住宅ローンが今いくら残っているかを正確に把握します。毎月の返済額だけでは、元金がどれだけ残っているかは分かりません。金融機関から発行される返済予定表や残高証明書、金融機関のWeb明細などで、現時点の残高を確認しましょう。

あわせて確認しておきたいのが、一括繰上返済にかかる手数料や、返済のタイミングです。繰上返済には所定の手数料がかかることがあり、金融機関や返済方法によって金額が異なります。売却代金でローンを完済する場合は、この手数料や、抵当権抹消にかかる費用も含めて資金計画を立てておくと、決済時に慌てずに済みます。

査定で売却価格の目安を把握する

残債が分かったら、次は家がいくらで売れそうかを査定で確認します。ここで得られる売却見込み額と残債を照らし合わせることで、自分がアンダーローンかオーバーローンかが見えてきます。

査定額はあくまで見込みであり、実際の成約価格とは差が出ることもあります。特に、査定額の根拠が示されないまま高い金額だけを提示されると、売り出してから値下げが続き、結果として完済に必要な価格で売れないこともあります。査定を受ける際は、価格の根拠や近隣の成約事例をあわせて確認し、現実的な売却見込み額をつかんでおくことが大切です。

売買契約から決済・抵当権抹消まで進める

売り出して買主が決まったら、売買契約を結びます。その後、買主からの売却代金を受け取る決済へと進みます。

残債ありの売却で特徴的なのは、この決済の場で複数の手続きが同時に行われる点です。一般的には、買主から売却代金を受け取り、その資金でローンを一括返済し、金融機関が設定していた抵当権を抹消し、家の引き渡しを行う、という流れを同じ日にまとめて進めます。抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼するのが通常で、その費用も見込んでおきます。

こうした一連の流れは、金融機関との調整や書類の準備を伴います。段取りに不安がある場合は、残債ありの売却に慣れた不動産会社に、早い段階から相談しておくと安心です。契約解除や違約金など法的な取り扱いが関わる場面では、必要に応じて弁護士など専門家の助言も受けながら進めましょう。

オーバーローン（残債＞売却額）のときの選択肢

売却見込み額が残債を下回るオーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できません。この不足分をどう埋めるかで、取り得る選択肢が変わります。ここでは代表的な3つを、それぞれの利点と注意点とあわせて整理します。

自己資金で不足分を補う

もっともシンプルなのは、預貯金などの自己資金で不足分を補う方法です。売却代金に足りない分を自己資金で上乗せして完済すれば、抵当権を抹消して売却を進められます。

追加の借り入れが不要で、売却後にローンを残さずに済むのが利点です。一方で、まとまった自己資金を売却時に手放すことになるため、その後の生活資金や次の住まいの費用に影響しないか、資金計画全体を見ながら判断する必要があります。不足額が小さいケースでは、現実的な選択肢になりやすい方法です。

住み替えローンを利用する

買い替えを前提とする場合には、住み替えローン（買い替えローン）を利用する方法があります。これは、新しい住まいの購入資金に、旧居の売却で返しきれなかった残債分を上乗せして借り入れる仕組みです。

自己資金が十分でなくても買い替えを進められる点が利点です。ただし、返しきれなかった残債を新たな住宅ローンに上乗せするため、借入額が大きくなり、毎月の返済負担も重くなります。金融機関の審査も通常の住宅ローンより慎重になる傾向があり、無理のない返済計画が組めるかを慎重に見極める必要があります。返済期間や金利の条件を含め、金融機関や不動産会社とよく相談したうえで検討しましょう。

任意売却を検討する

住宅ローンの返済そのものが難しく、自己資金での補填も住み替えローンの利用も難しい場合には、任意売却という方法があります。これは、金融機関の同意を得たうえで、残債が残る状態でも家を売却する手続きです。

競売に比べて市場に近い価格で売れる可能性があり、売却の進め方についても一定の調整ができるとされています。一方で、金融機関との交渉が前提となり、手続きも複雑です。返済の滞納状況によっては信用情報にも影響します。任意売却は、住宅ローンの返済状況や個々の事情によって適否や進め方が大きく変わり、法的・金銭的な判断も伴います。検討する場合は、早めに金融機関に相談するとともに、弁護士や任意売却に詳しい専門家の助言を受けながら進めることをおすすめします。

新宿で残債ありの家を売るときの注意点

新宿区は不動産の需要が安定している一方で、エリアや物件による差が大きい地域です。残債のある家を売る場合、「いくらで、どれくらいの期間で売れるか」が完済の見通しに直結します。ここでは、新宿での売却で特に気をつけたい2つの点を整理します。

相場を過信せず売却額の下振れに備える

新宿区は駅や街ごとに相場の幅が大きく、同じ区内でも立地や築年数、間取りによって売却額は大きく変わります。周辺の高い成約事例や、根拠の乏しい高めの査定額だけを見て「これくらいで売れるはず」と考えると、実際の売り出し後に反応が伸びず、値下げを重ねることになりかねません。

残債のある売却では、この下振れが完済の可否に直接響きます。売り出し価格が実勢と離れていると、売却が長引いたうえに、最終的な成約額が残債を下回ってしまうおそれもあります。査定を受ける際は、金額の高さだけで判断せず、近隣の成約事例や価格の根拠を確認し、現実的な売却見込み額をもとに資金計画を立てることが大切です。複数社の査定を比較し、根拠まで説明できる会社を選ぶと、見込みの精度が高まります。

囲い込みによる長期化と売れ残りを避ける

もう一つ注意したいのが、売却の長期化を招く「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件について、他社からの購入希望を意図的に取り次がず、自社で買主を見つけようと抱え込む行為を指します。買主を自社で見つければ、売主・買主の双方から仲介手数料を得られるため、こうした行為が起こることがあります。

囲い込みが起きると、本来であれば早く売れたはずの物件でも、買主との接点が狭まり、売却が長引きやすくなります。残債のある売却では、売却期間が延びるほどローンの返済が続き、完済のタイミングも遠のきます。買い替えを予定している場合は、次の住まいの計画にも影響しかねません。

注意したいのは、囲い込みが行われているかどうかを、売主側から見抜くのは容易ではない点です。売主が確認できるのは、レインズ（不動産流通機構のシステム）への登録の有無や販売状況といった範囲にとどまり、他社からの問い合わせが実際に取り次がれているかまでは分かりにくいのが実情です。だからこそ、販売状況をきちんと開示し、囲い込みを行わない会社を選ぶことが、長期化を避けるうえで重要になります。なお、2025年1月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、取引状況の登録が義務化され、実態と異なる登録は行政処分の対象とされています。制度面でも透明性が求められる方向にあります。

まとめ｜残債のある家を売るなら新宿不動産売却サポートへ相談を

住宅ローンが残っていても、売却代金で完済し抵当権を抹消できれば家は売れます。大切なのは、残債と現実的な売却見込み額を早めに把握し、オーバーローンなら不足分への備えを検討しておくことです。新宿区での売却では、相場の下振れや囲い込みによる長期化が完済の見通しを左右します。新宿不動産売却サポートは、囲い込みを一切行わず、査定価格の根拠や販売状況をすべて開示しています。残債のある家の売却に不安がある方は、無料査定やLINE相談からお気軽にお問い合わせください。

 

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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