【徹底解説】マンションの売り時は築何年？最適なタイミングと注意点

マンションを売却するとき、「築年数が経つ前に早めに手放したほうがいいのか」と売り時に迷う方は少なくありません。この記事では、築年数ごとの特徴や注意点を整理し、最適な売却タイミングをわかりやすく解説します。

マンションの売り時は築年数で決まる？基本の考え方

マンションを売却する際、多くの人が最初に気になるのが「築何年で売るのがベストか」という点です。築年数は資産価値や買い手の印象に大きく影響するため、売り時を判断するうえで重要な要素となります。ここではまず「築年数」と資産価値の関係について整理してみましょう。

築年数別の資産価値の下落傾向

マンションの価値は新築時をピークに徐々に下がっていきます。以下は、2024年における首都圏の中古マンション成約物件を築年数別に整理したデータです。

【2024年度首都圏中古マンション成約平均価格（築年数別）】

築年数区分	価格（万円）	㎡単価（万円）	前年比下落率（％）
築0～5年	7,808	126.08	ー
築6～10年	7,156	109.09	8.4
築11～15年	6,619	99.35	7.5
築16～20年	5,972	85.07	9.8
築21～25年	5,320	74.71	10.9
築26～30年	3,835	57.71	27.9
築31～35年	2,455	40.54	36.0
築36～40年	2,742	41.24	-11.7
築41年以上	2,351	47.66	14.3

この表からは、築25年以降で下落率が急激に高まっていることが分かります。特に「築26〜30年（-27.9％）」「築31〜35年（-36.0％）」は価格が大きく落ち込む一方、築36〜40年ではやや回復傾向（+ 11.7％）が見られる点も特徴的です。

参照：REINS TOWER

築5年・10年・20年ごとの売却の特徴

築年数によって、成約のしやすさや価格水準に特徴があります。具体的には次のような特徴が見られます。

• 築5年以内：築浅マンションは外観や設備が新築同様に保たれており、修繕リスクも少ないため需要が強いのが特徴です。買主にとっては「新築より価格を抑えつつ、ほぼ同じ状態を得られる」点が魅力となり、高値での売却につながりやすい傾向があります。

• 築10年前後：価格が手頃でありながら、建物や設備はまだ十分に良好な状態を保っているため、中古市場では特に成約しやすい時期といえます。

• 築20年前後：建物の劣化やこれまでの修繕・管理状況が価格に影響しやすい段階です。ただし、管理が行き届いていれば安定した需要が見込める一方で、修繕が不足している物件は大幅な値下がりリスクを伴います。

築年数以外で「売り時」を判断する3つの視点

築年数は売却タイミングを考える上で大きな目安になりますが、それだけで判断するのは早計です。実際には住宅ローンの状況や家族構成の変化、市場の動きなど、複数の要素を総合的に考える必要があります。ここでは、築年数以外で「売り時」を判断するために押さえておきたい3つの視点を解説します。

住宅ローン残債と売却価格の関係

売却を考える際にまず確認すべきなのが、住宅ローンの残債と想定売却価格のバランスです。

アンダーローン（売却価格 ＞ 残債）

売却益が出やすく、次の住み替え資金にも余裕が生まれる。

オーバーローン（売却価格 ＜ 残債）

差額を自己資金で補填する必要があり、資金計画が重要となる。

築浅のマンションは購入からの年数が浅いため、ローン残債が売却価格を上回るケースがよくあります。売り時を見極めるには、まず現在のローン残高と、不動産会社に依頼して提示された査定価格を比較し、自分の状況を正しく把握することが大切です。

家族構成やライフスタイルの変化

マンションの「住みやすさ」は家族構成やライフスタイルによって大きく変わります。

• 子どもの成長で部屋数が足りなくなる

• 在宅勤務が増え、仕事部屋が必要になる

• 高齢になり駅近やエレベーター付き物件への住み替えを検討する

こうしたライフイベントの節目は、マンションを「売る」か「住み続ける」かを考える良いタイミングになります。築年数に関わらず、生活の変化に応じた柔軟な判断が求められます。

市況・金利・エリア相場の影響

不動産市場の動きも売り時を左右する要素です。市況や金利、エリアごとの相場が与える影響を理解しておくことで、売り時の判断がしやすくなります。

• 市況：景気が良く、住宅を購入しようとする人の需要が高まる時期は売却価格が上がりやすい。

• 金利：低金利のときはローン返済の負担が軽くなるため購入希望者が増え、その結果、高値で売れやすい。

• エリア相場：再開発や新駅開業などで地域の利便性や人気が高まると、エリア全体のマンションの価格も上昇しやすい。

新宿区の市場動向を詳しく知りたい方は、【2025年最新】東京都新宿区の不動産売却相場と今後の市場動向をご覧ください。

築20年以上のマンションを売却する際の注意点

築20年を超えると、マンションの資産価値は築浅物件に比べて大きく低下します。ただし、管理状態や立地、修繕の有無によっては買い手の関心を集め、成約につながるケースも少なくありません。ここでは、築20年以上のマンションを売却する際に特に注意しておきたいポイントを解説します。

建物の管理状態が価格に直結する

築年数が経過したマンションでは、建物の管理状態が大きな評価基準となります。

• 修繕積立金が適正に積み立てられているか
• 過去に大規模修繕工事が実施されているか
• 共用部分の清掃や管理が行き届いているか

買主は安心して長期的に生活できる環境かどうかを重視するため、管理状態の良し悪しは売却価格や成約のスピードに影響します。

リフォーム・リノベーションの検討が有効

築20年以上になると、内装や設備が古く感じられることが多いため、部分的なリフォームやリノベーションが売却に有効です。

• 水回り（キッチン・浴室・洗面）を交換する：清潔感が出て、買主に好印象を与えやすい
• 壁紙や床材を張り替える：比較的低コストで室内全体が明るく清潔に見える
• フルリノベーションを行う：大規模に改修すれば「リノベ済み物件」として販売でき、高値で売れる可能性がある

ただし、リフォーム費用が必ずしも売却価格の上昇につながるとは限りません。どの程度の工事が効果的かは、不動産会社に相談して見極めることが大切です。

エリア需要を見極める

築古マンションでも、人気エリアや再開発地域では需要が高く、高値で売れるケースがあります。 一方、需要が少ないエリアでは売却に時間がかかる可能性もあるため、「早期売却を優先するか」「価格重視でじっくり待つか」を戦略的に決める必要があります。

相続・資産整理のケースが多い

築20年以上の物件は、相続や資産整理をきっかけに売却を検討するケースも増えます。その際には、譲渡所得税や相続税といった税金への対応や、不動産の名義変更手続きが必要になります。スムーズに進めるためにも、税理士や司法書士など専門家に相談することがオススメです。

よくある質問（FAQ）

築30年以上のマンションは売れる？

築30年以上でも売却は十分可能です。ただし築古になるほど建物の状態や管理状況が価格に直結します。耐震基準を満たしていることや、これまでの修繕・管理が適切に行われていることが売却を成功させるためのポイントとなります。さらにリフォーム済みの物件や立地条件の良い物件は、需要が高まりやすい傾向があります。

築浅でも売った方がいいケースは？

転勤などのやむを得ない事情による住み替えや、結婚・出産といったライフスタイルの変化によって住まいが合わなくなった場合は、築浅でも売却に踏み切ることが多いです。築5年以内であれば新築に近い状態として需要が高く、相場より高値で売れる可能性も十分にあります。

リフォームしてから売る方が高く売れる？

必ずしもリフォームをしてから売る必要はありません。フルリフォームはコストに見合った価格上昇につながりにくいため注意が必要です。水回りや壁紙の張り替えといった小規模な修繕や、ハウスクリーニングで印象を高める方が費用対効果の面でおすすめです。

マンションの管理状態は売却価格に影響する？

管理状態は築年数と同じくらい重要です。修繕積立金が適正に積み立てられているか、共用部分が清潔に保たれているかといった点は、買主が安心して購入を決める大きな要因となります。管理の行き届いたマンションは築年数が古くても売却価格が安定しやすい傾向があります。

まとめ｜マンションは築年数を軸に「最適な売り時」を見極めよう

マンションの売却は築年数を軸に考えるのが基本ですが、ローン残債やライフスタイルの変化、市場環境なども踏まえて検討することで、より納得のいく判断につながります。こうした要素を加味し、自分にとって最適な売り時を見極めることが大切です。

新宿不動産売却サポートは、新宿区の不動産市場に精通し、多くのマンションを高値で成約へ導いてきた実績があります。査定から契約、引渡しまでを一貫してサポートし、安心して売却を進められる体制が整っています。

新宿区でマンションの売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。