ライオンズマンション新宿御苑の売却相場は？最新の売出価格・査定のポイントを解説

ライオンズマンション新宿御苑の売却を考えるとき、まず気になるのは「今いくらで売れるのか」という相場ではないでしょうか。新宿三丁目駅や新宿駅に近い立地で、単身向け・投資用として底堅い需要がある一方、築年数や部屋の条件によって価格は大きく変わります。本記事では、同マンションの売却相場の目安と査定価格を左右するポイント、空室・賃貸中それぞれの売却方法までを整理します。相場はあくまで目安のため、正確な価格はご自身の部屋で査定を受けて確認することをおすすめします。

 

ライオンズマンション新宿御苑の売却相場

ライオンズマンション新宿御苑の売却価格は、過去の売出・取引事例と、新宿エリア全体の相場を照らし合わせることで、おおよその水準をつかむことができます。まずは目安となる価格帯を確認しておきましょう。

過去の売出・取引事例から見る売却価格

ライオンズマンション新宿御苑は、1978年3月に竣工した地上12階建て・総戸数44戸のマンションで、各戸の広さは15〜19平方メートル台、間取りはワンルーム〜1Kが中心です。過去に売り出された部屋は専有面積が約17〜30平方メートル、間取りはワンルーム・1K・1DKなどで、単身者や投資家に向いたコンパクトな住戸が大半を占めます。

こうした住戸は総額こそ抑えめですが、新宿という立地から1平方メートルあたりの単価は高めに出やすいのが特徴です。参考相場としては、坪単価でおおむね300万〜330万円前後、部屋の広さによって総額で1,500万円台〜3,000万円弱が一つの目安になります。ここに、上層階や角部屋、リノベーション済みの住戸、あるいは賃貸中で売り出される住戸などの条件が加わると、これより高い価格帯で売り出される事例もあります。

重要なのは、同じマンションでも部屋ごとに価格の幅が大きいという点です。相場情報はあくまで過去の売出価格や推定値をならしたものであり、実際の成約価格とは差が出ることも珍しくありません。目安として押さえたうえで、ご自身の部屋の正確な価格は査定で確認するのが確実です。

新宿エリアの中古マンション相場と比較

売却価格が妥当かどうかを判断するには、新宿エリア全体の相場と比べてみるのが有効です。新宿区の中古マンション相場は、1平方メートルあたりおおむね100万円台後半、坪単価で350万円前後で推移しており、都内でも高い水準にあります。

ライオンズマンション新宿御苑の坪単価は、築年数が経過したワンルーム中心のマンションであることから、区全体の平均と比べるとやや控えめに位置づけられる傾向があります。一方で、駅からの近さと賃貸需要の厚さがあるため、築年数のわりに価格が下支えされやすい点は見逃せません。新宿区は再開発や商業集積により中古マンション需要が安定しており、エリア相場そのものが底堅いことも、売却を考えるうえでの追い風といえます。

なお、名称のよく似た「新宿御苑前」「同・第2」「御苑前」といった別のマンションが近隣に複数あり、相場情報を調べる際に取り違えると価格の見誤りにつながります。所在地（新宿4丁目）や築年月・戸数で対象物件を特定してから相場を確認しましょう。

ライオンズマンション新宿御苑の査定価格を左右するポイント

同じマンション内でも、査定価格は部屋の条件によって大きく変わります。ここでは、価格差を生みやすい主な要素を整理します。事前に把握しておくことで、査定結果の見方や売り出し価格の設定がしやすくなります。

階数・向き・室内状態による価格差

まず影響が大きいのが、階数・方角・室内の状態です。一般的に、日当たりや眺望に優れる上層階、採光の良い南向きや角部屋は評価が高くなりやすく、同じ広さでも価格に差が出ます。反対に、低層階や採光に難のある向きは、やや控えめな評価になる傾向があります。

室内の状態も価格を左右します。リフォームやリノベーション済みで、そのまま住める、あるいは貸せる状態の住戸は買い手にとって魅力が高く、価格に反映されやすくなります。一方、設備が古いままの住戸は、買主がリフォーム費用を見込むため、その分価格が抑えられることがあります。ただし、売却前に必ずしも大規模なリフォームが得策とは限りません。費用をかけても価格に十分転嫁できないケースもあるため、査定を受ける段階で「現状のまま」と「手を入れた場合」の両面で相談すると判断しやすくなります。

賃貸中の場合は賃料や利回りも価格に影響する

投資用として保有し、賃貸中のまま売却する場合は、実需向けとは価格の決まり方が異なります。この場合、買主は主に投資家であり、家賃収入に対する利回りを重視して価格を判断します。つまり、現在の賃料水準や入居状況が、そのまま査定価格に直結するということです。

たとえば、周辺相場より高い賃料で安定して貸せている住戸は、利回りの観点から評価が高くなりやすく、逆に空室リスクや賃料の下落が見込まれる場合は評価が慎重になります。売却を検討する際は、現在の賃貸借契約の内容（賃料・契約期間・更新条件など）を整理しておくと、査定や交渉がスムーズです。賃貸中か空室かで最適な売り方が変わるため、この点は次の章でも詳しく触れます。

新宿駅・新宿三丁目駅に近い立地は売却時の強み

査定において、立地は最も安定した評価要素です。ライオンズマンション新宿御苑は、東京メトロ副都心線・都営新宿線「新宿三丁目駅」から徒歩1分ほどで、JR「新宿」駅も徒歩圏内という複数路線が使える好立地にあります。

新宿は乗り入れ路線が非常に多く、通勤・通学の利便性から単身者の賃貸需要が絶えません。この需要の厚さは、投資家にとって空室リスクの低さという安心材料になり、売却時にも買い手が付きやすい要因になります。実需で購入を検討する単身者にとっても、駅近で生活利便性が高い点は大きな魅力です。築年数が経過しても資産性が下支えされやすいのは、この立地の強さによるところが大きいといえます。

ライオンズマンション新宿御苑はどのように売却する？

ライオンズマンション新宿御苑は、部屋の状況によって適した売却方法が変わります。空室か賃貸中か、また売却を急ぐかどうかで、狙うべき買い手や進め方が異なります。ここでは代表的な3つの選択肢を整理します。

空室なら実需・投資の両面から売却を検討する

現在空室、またはご自身が住んでいて退去して売る場合は、実需（自分で住む人）と投資（貸すために買う人）の両方の買い手を狙えるのが強みです。買い手の裾野が広がるぶん、より高い価格での成約を目指しやすくなります。

コンパクトな住戸のため、実需では単身者やセカンドハウス利用、投資では賃貸運用と、複数のニーズにアプローチできます。売り出しの際は、どちらの層に響く見せ方をするかを不動産会社と相談し、写真や広告文、想定利回りの提示などを工夫すると効果的です。幅広く販売活動を行うことで、条件の良い買い手と出会える可能性が高まります。

賃貸中ならオーナーチェンジ物件として売却する

賃貸中の住戸は、入居者が住んだままの状態で投資家に売る「オーナーチェンジ」という方法が一般的です。入居者に退去してもらう必要がなく、家賃収入を得ながら売却を進められる点がメリットです。

一方で、買い手が投資家に限られるため、実需層を取り込めるぶんの価格上乗せは期待しにくくなります。前述のとおり価格は利回りで評価されるため、賃料や入居状況が価格を大きく左右します。売却にあたっては、賃貸借契約や重要事項をきちんと引き継げるよう、契約書や賃料の入金状況などの書類を整えておくことが大切です。空室にしてから実需向けに売る方法と、賃貸中のまま売る方法のどちらが有利かは、賃料水準や退去の見込みによって変わるため、両方の試算を出して比較することをおすすめします。

売却を急ぐ場合は買取も選択肢になる

住み替えや資産整理などで早く現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も選択肢になります。買取は買い手を探す時間が不要なため、売却までのスピードと確実性に優れ、周囲に知られずに売れる点もメリットです。

ただし、買取価格は市場で売る「仲介」に比べて安くなる傾向があります。スピードと価格のどちらを優先するかで選び方が変わるため、まずは仲介と買取の両方で査定を取り、金額と期間を比べて判断すると納得感が高まります。買取の詳しい仕組みや業者の選び方は、別記事でも解説しています。

なお、どの方法で売る場合でも、査定価格の根拠や販売状況をきちんと開示してくれる会社を選ぶことが、相場に沿った価格で売るための前提になります。売却を任せる会社選びは、価格そのものと同じくらい重要です。

まとめ｜ライオンズマンション新宿御苑の売却を検討している方へ

ライオンズマンション新宿御苑は、新宿の好立地を背景に底堅い需要がある一方、部屋の条件や賃貸中かどうかで価格・売り方が変わります。まずは相場を目安に押さえ、正確な価格は査定で確認するのが第一歩です。新宿不動産売却サポートは、囲い込みを一切行わず、査定価格の根拠や販売状況をすべて開示しています。新宿区の売却に不安がある方は、無料査定やLINE相談からお気軽にご相談ください。

 

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

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