【2026年最新】東京都新宿区の不動産売却相場と今後の市場動向

新宿区の不動産売却相場は、2026年も地価の上昇が続く一方で、中古マンションでは成約件数の減少や価格の調整がみられ、これまでとは異なる局面に入りつつあります。相場が高い時期だからといって、希望どおりの価格で売れるとは限りません。この記事では、最新の公的データをもとに、新宿区の物件種別・エリア別の売却相場と今後の市場動向、売却時期を判断するポイントをまとめました。

2026年の新宿区不動産市場の最新動向

2026年の新宿区の不動産市場は、土地と中古マンションで異なる動きを見せています。まずは公的なデータから、市場の全体像を確認しておきましょう。

地価公示・基準地価に見る地価動向

2026年の地価公示（1月1日時点）では、東京都区部の住宅地が前年比9.0%上昇し、前年の7.9%から上昇幅が広がりました。新宿区の住宅地は標準地の平均でおよそ113万円/㎡、前年比で約11%の上昇と、区部全体を上回る伸びです。

7月1日時点の基準地価でも、この傾向は続いています。新宿区の住宅地の平均は1,125,800円/㎡で、変動率は13.5%。前年の12.7%からさらに伸び、区部全域の8.7%を大きく上回りました。商業地も約15%上昇しています。

ただし、地価公示や基準地価は更地としての標準的な価格を示す指標です。マンションや建物付きの物件が、この上昇率どおりに値上がりしているわけではありません。

中古マンションの成約動向

中古マンション市場では、2026年の夏以降に変化が表れています。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例速報によると、東京都区部の中古マンションの成約㎡単価は、8月に2020年4月以来76か月ぶりの下落に転じ、9月も前年比0.9%下がりました。成約件数は1,385件と前年から約3割減り、9か月連続で前年を下回っています。

新宿区を含む城西地区（新宿・渋谷・杉並・中野）では、9月の平均成約価格が7,575万円と前年比8.9%下がり、都内6エリアで最も大きな下落幅となりました。ただし、成約物件の平均築年数は前年より3年以上古くなっており、築年数の長い物件の取引が増えた影響も含まれています。

一方で、東京都区部の中古一戸建ての成約価格は前年比17.8%上昇しました。「新宿区の不動産はすべて値上がりしている」とは言い切れず、物件の種類によって動きが分かれているのが2026年の特徴です。

売出価格と成約価格の差

相場を調べる際に注意したいのが、「売出価格」と「成約価格」の違いです。ポータルサイトに掲載されている価格は売主の希望価格であり、実際に取引が成立した価格ではありません。

2026年9月の城西地区では、中古マンションの売出価格の平均が9,279万円だったのに対し、成約価格の平均は7,575万円と、約1,700万円の開きがありました。東京都全体でも在庫件数は前年から約3割増えており、売りに出しても成約に至らない物件が積み上がっています。

売出物件と成約物件は同じ物件の集まりではないため、この差がそのまま値引き幅になるわけではありません。それでも、売主の希望と買主の予算にずれが生じていることは確かです。売却価格を考える際は、周辺の売出価格ではなく、成約事例を基準にすることが大切です。

周辺区と比べた価格水準

2026年の基準地価（全用途の平均）で比べると、新宿区は23区で5番目に高い水準にあります。前年からの変動率は14.47%で、都内の市区町村では台東区・文京区・荒川区・港区に次ぐ上昇率でした。

区名	基準地価の平均（㎡単価）	特徴
港区	約643万円	オフィス・商業の集積地。高額帯の住宅取引が多い
渋谷区	約585万円	駅周辺の再開発エリアと高級住宅地を抱える
新宿区	約505万円	大規模な商業地と住宅地が混在し、区内の価格差が大きい
東京23区平均	約228万円	―

※公表地点の価格をもとにした全用途の平均値です。商業地の高額地点に左右されやすいため、目安としてご覧ください。

港区や渋谷区と比べると平均価格はやや下回るものの、新宿区には新宿駅周辺の商業地から落合・中井などの落ち着いた住宅地まで、性格の異なるエリアが広がっています。同じ新宿区でも、立地によって相場は大きく変わる点を押さえておきましょう。

【2026年版】新宿区の物件種別ごとの売却相場

同じ新宿区でも、マンション・一戸建て・土地では価格の動きが異なります。ここでは、国土交通省の不動産取引価格情報をもとに集計された相場データから、種別ごとの水準と推移を確認します。

マンションの売却相場と価格推移

新宿区の中古マンションの㎡相場は、2025年に約132万円となり、10年前の2016年（約93万円）から4割ほど上昇しました。70㎡に換算すると、8,700万〜9,200万円程度が目安です。

年	㎡相場	前年比
2022年	約113万円	+4%
2023年	約115万円	+2%
2024年	約127万円	+10%
2025年	約132万円	+4%
2026年（集計途中）	約133万円	+1%

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとにした集計値。

ただし、上昇のペースは2024年をピークに緩やかになっています。前述のとおり、2026年の夏以降は成約価格が前年を下回る月も出ており、「前年より高く売れて当然」という前提は通用しにくくなっています。

築年数による価格差も大きく、東京都全体の取引データでは、60〜90㎡の物件で築10年以内と築30〜40年の㎡単価に4割以上の開きがあります。新宿区では築年数の古いマンションも数多く流通しているため、管理状況や修繕履歴が価格を左右しやすい点に注意が必要です。

エリア別の価格や高く売るコツは「新宿区のマンション売却相場は？」で詳しく紹介しています。

一戸建ての売却相場と価格推移

新宿区の一戸建ては土地が限られ供給が少ないため、取引価格は高い水準で推移しています。取引価格の中央値は2025年に約1億1,000万円となり、2023年の約9,000万円から2年で2割ほど上がりました。

年	取引価格（中央値）	前年比	取引件数
2023年	約9,000万円	-10%	183件
2024年	約9,900万円	+10%	183件
2025年	約1億1,000万円	+11%	170件

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとにした集計値。

取引の中心は、延床面積100㎡前後・土地24坪程度の物件です。東京都区部全体でも、2026年9月の中古一戸建ての成約価格は前年比17.8%上昇しており、マンションに比べて上昇基調が続いています。

一方、築年数の古い一戸建ては建物の評価がつきにくく、実質的に土地の価格で評価されるケースが少なくありません。現況のまま売るか、解体して更地で売るかで手取り額が変わるため、売却前に比較しておくと安心です。

詳しくは「【最新版】新宿区の一戸建て売却相場と高値売却のための5つのポイント」をご覧ください。

土地の売却相場と価格推移

土地の相場は立地による差が非常に大きく、区全体の平均だけでは判断できません。2026年の地価公示では、新宿区の住宅地は平均約113万円/㎡（坪約374万円）でした。一方、商業地の基準地価は平均約667万円/㎡と住宅地の6倍近い水準で、新宿駅周辺には1,000万円/㎡を大きく超える地点が集まっています。

実際の取引価格は、公示地価を上回る傾向があります。新宿区の土地取引の坪単価（中央値）は2025年に約430万円で、前年の約364万円から2割近く上昇しました。住宅地の公示地価と比べても、1割以上高い水準です。

ただし、土地は形状や接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率によって価格が大きく変わります。旗竿地や狭小地、再建築に制約がある土地は、相場を下回る価格になることもあるため、個別の査定で確認することが欠かせません。

詳しくは「新宿区の土地売却は今がチャンス？」で紹介しています。

新宿区のエリア別売却相場と特徴

新宿区はエリアごとに街の性格が大きく異なり、需要層や価格帯にもはっきりとした違いがあります。ここでは区内を4つのエリアに分け、2026年の地価と売却時のポイントを整理します。

エリア	2026年の地価の目安（㎡単価）	主な需要層
新宿駅周辺・西新宿	約1,400万円（駅周辺の平均）	投資家、単身・共働き世帯、法人
四谷・市ヶ谷・神楽坂	約120万〜200万円	ファミリー、富裕層、ビジネス層
高田馬場・早稲田・大久保	約100万〜230万円	学生、単身者、投資家、外国籍の居住者
落合・中井	約90万〜135万円	ファミリーなどの実需層

※公示地価・基準地価の町名別・駅周辺の平均値。商業地を含む場合があります。

新宿駅周辺・西新宿エリア

新宿駅周辺は区内で最も地価が高いエリアで、駅周辺の公示地価・基準地価の平均は約1,404万円/㎡、前年比で約10%上昇しました。新宿三丁目には4,200万円/㎡に達する地点もあります。

西新宿には超高層のタワーマンションが集まり、投資目的の購入者や、職住近接を求める単身・共働き世帯からの需要が根強いエリアです。駅からの距離や眺望、所在階によって価格差が大きく、同じマンション内でも条件次第で大きな差がつきます。再開発による影響は、次の章で詳しく触れます。

四谷・市ヶ谷・神楽坂エリア

区の東側に位置するこのエリアは、都心へのアクセスのよさと落ち着いた住環境を兼ね備え、住宅地としての評価が特に高いエリアです。南元町は約196万円/㎡、四谷三栄町は約156万円/㎡と、住宅地でも高い水準にあります。

市谷船河原町の基準地価は2026年に約203万円/㎡（前年比+16.0%）となりました。2024年には東京圏の住宅地で上昇率1位を記録しており、その後も上昇が続いています。

需要の中心は、ファミリー層や富裕層、近隣に勤務するビジネス層などの実需です。築年数が経過したマンションでも、管理状態がよければ評価されやすい傾向があります。四谷・神楽坂・若葉エリアのマンション売却は、各エリアの記事で詳しく紹介しています。

高田馬場・早稲田・大久保エリア

早稲田大学をはじめとする教育機関が集まり、学生や単身者の多いエリアです。高田馬場駅周辺の地価平均は約232万円/㎡（前年比+14.8%）、大久保駅周辺は約211万円/㎡（+16.2%）と、区内でも高い上昇率となっています。

ワンルームや1Kなど単身向けの物件は賃貸需要が安定しており、投資用として購入する層が多いのが特徴です。大久保・百人町周辺は外国籍の居住者も多く、需要の幅が広いエリアといえます。一方、繁華街に近い立地ではファミリー層が購入に慎重になることもあるため、物件に合った買主層へ向けて販売することが大切です。高田馬場、北新宿・大久保エリアのマンション売却は、各エリアの記事で解説しています。

落合・中井エリア

区の西部に広がる落合・中井エリアは、閑静な住宅街が中心で、戸建てや低層マンションが多いエリアです。中井駅周辺の地価平均は約90万円/㎡と区内では落ち着いた水準ですが、中落合は約116万円/㎡で前年比+16.8%と、上昇率では区内でも上位に入りました。

都心の住宅地としては割安感があり、子育て世帯などの実需層から注目されています。ただし、坂や高低差のある土地、築年数の古い戸建て、旗竿地なども多く、物件ごとの条件によって価格差が出やすい点には注意が必要です。

新宿区の不動産相場は今後どうなる？売却判断で押さえたい要因

2026年以降の新宿区の相場は、金利や再開発の進み具合、物件ごとの条件に左右されると考えられます。将来の価格を正確に予測することはできませんが、売却を判断するうえで押さえておきたい要因を整理します。

金利上昇による買主の予算への影響

日本銀行は2024年3月にマイナス金利を解除して以降、段階的に利上げを進め、2026年6月には政策金利を約31年ぶりの水準となる1%程度に引き上げました。これを受けて、変動型の住宅ローン金利も上昇しています。

金利の上昇は、買主が借りられる金額に直結します。たとえば7,000万円を35年・元利均等で借りる場合、毎月の返済額は次のように変わります。

金利	毎月の返済額	0.5%時と同じ返済額で借りられる金額
0.5%	約18.2万円	約7,000万円
1.0%	約19.8万円	約6,440万円
1.5%	約21.4万円	約5,940万円

※ボーナス返済なしで試算。諸費用・税金は含みません。

毎月の返済額を変えずに借りようとすると、金利が1%上がるだけで借入可能額は1,000万円ほど減ります。住宅ローンを利用する実需層が中心の物件ほど、金利の影響を受けやすいといえます。市場では追加利上げを予想する見方もあり、引き続き注視が必要です。

新宿駅周辺の再開発による影響

新宿駅では「新宿グランドターミナル」構想のもと、駅と周辺の大規模な再開発が進んでいます。小田急百貨店本館の跡地では、高さ約260mの超高層ビルを建設する新宿駅西口地区開発が進行中で、2029年度の完成が予定されています。構想全体の完成目標は2046年です。

駅前広場や東西の自由通路が整備されれば、駅周辺の回遊性や利便性はさらに高まる見込みで、駅近物件の評価を長期的に支える要因になると考えられます。

一方で、再開発への期待はすでに現在の価格にある程度織り込まれているとも考えられます。完成まで長い期間がかかるため、「再開発が終わるまで待てば必ず高く売れる」とは言い切れない点にも注意が必要です。

立地・築年数による価格の二極化

2026年の市場では、物件の条件による差が広がりつつあります。東京都全体の中古マンション在庫は前年から約3割増えており、買主が複数の物件を比べて選びやすい状況です。

駅近・築浅・管理状態のよい物件には引き続き需要がある一方、駅から遠い物件や築年数の古い物件、修繕積立金の不足が懸念される物件は、売却に時間がかかる傾向があります。同じ新宿区内でも、区全体の相場観だけで売り出せばよいとは限りません。自分の物件の強みと弱みを把握したうえで、価格設定や販売方法を考えることが大切です。

売却時期の判断ポイント

「今売るべきか、もう少し待つべきか」は、多くの売主が悩むポイントです。地価は上昇を続けており、価格水準が高いうちに売却を進めることには一定の合理性があります。一方で、住み替え先が決まっていない場合や、再開発による利便性の向上が見込める立地では、急いで売る必要がないケースもあります。

判断の際は、相場の動きとあわせて次の点を確認しておきましょう。

なお、所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率は変わります。税金の扱いは個別の状況によって異なるため、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

まずは成約事例をもとにした査定を受け、現在の価格水準を把握しておくと判断の材料になります。査定の進め方は「新宿区の不動産査定を徹底解説」で紹介しています。

まとめ｜新宿区で相場に合った売却を進めるなら「新宿不動産売却サポート」へ

2026年の新宿区は、地価が上昇を続ける一方で、中古マンションの成約は調整局面に入りつつあり、物件や立地によって売れ方に差が出ています。売却を成功させるには、売出価格ではなく成約事例をもとに相場を把握し、物件に合った価格で売り出すことが大切です。

新宿不動産売却サポートは、新宿区に特化した売却サポートとして、囲い込みを一切行わず、査定価格の根拠や販売状況をすべて開示しています。まずは無料査定やLINE相談で、現在の売却価格の目安を確認してみてください。