アトラスタワー西新宿の売却相場と売り時｜周辺タワーとの比較も紹介

アトラスタワー西新宿の売却を考え始めると、「いくらで売れるのか」「今が売り時なのか」が気になる方は多いはずです。2006年に竣工した同マンションは、2026年で築20年を迎えました。周辺では新築タワーの供給や再開発も続いています。相場の読み方や売り出し方を誤ると、本来の価値より安く手放してしまうおそれがあります。この記事では、アトラスタワー西新宿の売却相場や売り時、高く売るための進め方を、売主の立場から整理します。

 

アトラスタワー西新宿の物件概要と売却時に評価されるポイント

売却価格を考える前に、アトラスタワー西新宿が中古市場でどう見られているかを確認しておきましょう。買主の目線を知っておくと、査定額や売出価格が妥当かどうかも判断しやすくなります。

物件概要

アトラスタワー西新宿は、新宿区西新宿六丁目に建つ地上28階建てのタワーマンションです。西新宿六丁目西第7地区の再開発事業で整備され、2006年10月に竣工しました。分譲は旭化成ホームズ、施工は戸田建設です。

項目	内容
所在地	東京都新宿区西新宿6丁目25-8
竣工	2006年10月
構造・規模	鉄骨鉄筋コンクリート造 地上28階・地下2階建
総戸数	224戸
専有面積	約35㎡〜約136㎡
分譲	旭化成ホームズ
施工	戸田建設
交通	東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩6分／都営大江戸線「都庁前」駅 徒歩7分

※階数・総戸数・駅からの徒歩分数は、資料によって表記が異なる場合があります。

東京メトロ丸ノ内線と都営大江戸線の2駅が使え、JR新宿駅へも歩いて行けます。新宿中央公園や東京都庁も徒歩圏です。高層ビル群に近い場所でありながら、緑の多い環境で暮らせる点は、この立地の分かりやすい強みです。

築年数は2026年で20年となり、タワーマンションとしては築浅とも築古ともいえない年代に入りました。周辺の新築・築浅タワーと比べられる場面が増える時期でもあります。建物の状態や管理の良さをどう伝えるかで、売却結果に差が出やすくなります。

買主から評価されやすいポイント

中古のタワーマンションを探している買主は、立地や建物性能、共用サービスを複数の物件で見比べています。アトラスタワー西新宿で評価につながりやすいのは、主に次の点です。

外観にも特徴があります。直線的なビルが多い西新宿のなかで、ゆるやかな曲線を描くフォルムは目を引きます。黒御影石とガラスを使ったエントランスも、落ち着いた高級感を演出しています。こうした分譲時の魅力が保たれているかどうかは、内覧時の第一印象を左右します。

住戸の広さに幅があるため、想定される買主は単身者や共働き世帯、ファミリー、賃貸運用を考える投資家まで分かれます。どの層に向けて売り出すかによって、広告で打ち出すべき点も変わります。また、同じ建物内でも階数や向き、眺望の抜け方によって評価は大きく異なります。

一方で、2020年代に竣工した周辺の新築タワーと比べると、内装や設備の古さが気になる買主もいます。管理費・修繕積立金の水準や修繕の履歴も、購入前に必ず確認される項目です。強みをアピールするだけでなく、こうした点にどう答えるかも成約価格に影響します。具体的な考え方は、後半の「築20年を迎えた今は売り時か」「アトラスタワー西新宿を高く売るには」で取り上げます。

アトラスタワー西新宿の売却相場

ここでは、公開されている相場データと売出事例をもとに、アトラスタワー西新宿の価格水準を整理します。あわせて、数字を見るときに注意したい点も押さえておきましょう。

㎡単価の目安と直近の売出事例

複数の不動産ポータルが公開する相場データを参照すると、アトラスタワー西新宿の中古価格は㎡単価でおよそ170万〜220万円台が目安です。坪単価に直すと約560万〜740万円です。たとえば15階・3LDK・約65㎡の住戸では、1億1,000万円前後が参考価格として示されています。

実際に売りに出ている住戸は、次のような価格帯です。

所在階	間取り	専有面積	売出価格	㎡単価（換算）
12階	3LDK	73.6㎡	1億4,980万円	約204万円
13階	2LDK	64.32㎡	1億3,800万円	約215万円
18階	2LDK	80.22㎡	1億9,980万円	約249万円

※2026年に大手ポータルで確認できた売出事例です。成約価格ではありません。

同じ2LDKでも、13階と18階では㎡単価に30万円以上の開きがあります。階数や広さ、眺望、室内の状態によって価格は大きく変わります。ポータルの参考価格は、建物全体の目安として見ておくのが現実的です。

価格の推移を見ると、ここ数年で水準は大きく上がりました。ある相場サイトの推計では、3年前と比べて㎡単価が4割強高い水準とされています。

売出価格と成約価格の違い

ポータルで目にする売出価格は、売主が「この価格で売りたい」と提示している金額です。実際に買主と合意した成約価格は、価格交渉を経て売出価格を下回ることも少なくありません。

足元の市場では、この差が広がっています。2026年9月の東京都の中古マンションでは、成約価格の平均が6,728万円と前年を3.3%下回りました。一方で売出価格の平均は8,999万円と前年より11.3%高く、両者の差は2,000万円を超えています。成約件数も前年から約3割減っており、強気の価格設定では買い手がつきにくい局面に入りつつあるとみられます。

成約価格の目安は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。建物名は伏せられていますが、所在地や築年、面積などから近い取引を絞り込むことは可能です。より詳しい成約事例は、不動産会社がレインズで確認できます。査定を受ける際は、査定額の根拠になった成約事例を示してもらいましょう。

周辺タワーマンションとの比較

買主は、西新宿エリアの他のタワーマンションとも比べながら購入先を検討します。同じ相場サイトの参考単価で並べると、次のとおりです。

マンション名	竣工	所在地	参考相場単価（㎡）
西新宿パークサイドタワー	1997年	西新宿6丁目	135万〜157万円
シティタワー新宿新都心	2005年	西新宿4丁目	171万〜244万円
アトラスタワー西新宿	2006年	西新宿6丁目	169万〜223万円
パークタワー西新宿エムズポート	2013年	西新宿8丁目	155万〜205万円
ザ・パークハウス西新宿タワー60	2017年	西新宿5丁目	249万〜345万円

※参考相場単価は、同一の相場サイトによる推計値（2026年時点）です。

築年の近いシティタワー新宿新都心とは、ほぼ同じ価格帯にあります。築7年ほど新しいパークタワー西新宿エムズポートと比べても、アトラスタワー西新宿の単価は同等かやや上回る水準です。2駅を使える立地や、共用サービスの充実が評価されているとみられます。

一方、2017年竣工のザ・パークハウス西新宿タワー60は、㎡単価で100万円近く高い水準です。2023年以降に竣工したシティタワー新宿やパークタワー西新宿も中古市場に出始めており、㎡単価300万円前後の売出事例が見られます。新しい物件と同じ土俵で価格を競うのは得策ではありません。築年の差を踏まえた割安感や、管理状態の良さをどう伝えるかが価格を左右します。この点は「築20年を迎えた今は売り時か」で詳しく取り上げます。

築20年を迎えた今は売り時か

結論からいうと、「今すぐ売るべき」とも「待つべき」とも一概にはいえません。価格はここ数年で大きく上がりましたが、2026年に入ってからは成約が鈍り、売り物件が増え始めています。ここでは建物の状態、周辺の再開発、新築タワーとの競合という3つの視点から、判断材料を整理します。

修繕計画と管理状況

マンションの大規模修繕は、12〜15年程度の周期を目安に計画されることが多くあります。この周期に当てはめると、築20年のアトラスタワー西新宿は1回目の大規模修繕を終え、2回目に向けた準備が視野に入る時期です。

この年代のマンションを検討する買主は、修繕積立金が将来の工事に足りるかを気にします。国土交通省のガイドラインでは、20階以上のマンションの修繕積立金の目安を、計画期間全体の平均で㎡あたり月338円としています。

アトラスタワー西新宿では、ある売出住戸（80.22㎡）の修繕積立金が月1万2,070円でした。㎡あたりに直すと約150円です。目安は建物ごとの計画によって変わるため単純には比べられません。それでも、買主から「今後の値上げや一時金の予定はあるか」と聞かれる可能性は高いでしょう。管理費は同じ住戸で月2万5,330円です。コンシェルジュなどの共用サービスがある分、高めの水準です。

売却を考え始めたら、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」を取り寄せておきましょう。修繕履歴、積立金の残高、今後の工事予定、値上げの予定などが確認できます。値上げや工事の予定があっても、事前に説明できれば買主の不安は和らぎ、価格交渉で不利になりにくくなります。

西新宿六丁目の再開発による追い風

西新宿六丁目では、1991年に地区計画が定められて以降、街区ごとの再開発が段階的に進んできました。アトラスタワー西新宿も、その流れのなかで整備された建物です。

2026年9月には、新宿中央公園の北西側で計画されている再開発事業の概要が、新宿区の審議会で報告されました。地上39階・約400戸の住宅に店舗や事務所を組み合わせた複合施設です。敷地の外周には歩道状の空地や植栽帯を設ける計画です。東京都と新宿区も西新宿全体の再整備方針を打ち出しており、公園周辺の歩きやすさや緑のつながりは、今後さらに改善していく見込みです。街の魅力が増せば、エリアの住宅需要を下支えする要因になり得ます。

ただし、この計画の完成目標は2037年度で、都市計画の決定もこれからです。現時点の売却価格に反映される段階ではなく、計画が変わる可能性もあります。「再開発があるから値上がりを待つ」と考えるのは早計です。長期的な安心材料として捉えておくのが現実的です。

新築タワーの供給増による競合リスク

一方で、西新宿では新築タワーの供給が続いています。2023年にシティタワー新宿（428戸）、2024年にパークタワー西新宿（470戸）が竣工しました。パークタワー西新宿では、竣工から2年ほどで、すでに複数の住戸が中古市場に出ています。

初台駅寄りの西新宿三丁目西地区では、約3,200戸の住宅供給が計画されています。2023年時点では2031年度の完成を目指すとされていました。引き渡しが始まれば、西新宿のタワーマンションの選択肢は一気に増えます。市場全体を見ても、2026年9月時点で東京都の中古マンション在庫は前年より約3割増えており、売り手同士の競争は強まりつつあります。

もっとも、新築や築浅のタワーは㎡単価300万円前後と高く、予算の面から築年の経った物件に目を向ける買主もいます。アトラスタワー西新宿は、こうした買主にとって立地と価格のバランスがとれた選択肢です。数年以内の売却を考えているなら、大規模な供給が本格化する前に動くのも一つの考え方です。最終的には、住み替え先や資金計画との兼ね合いで判断しましょう。売却益が出る場合は所有期間などで税金の扱いが変わるため、具体的な税額は税理士や税務署に確認してください。

アトラスタワー西新宿を高く売るには

相場が高い水準にある今でも、売り出し方によって成約価格には差が出ます。ここでは、アトラスタワー西新宿ならではの事情を踏まえた進め方を紹介します。

売出価格の決め方

アトラスタワー西新宿では、同じ時期に複数の住戸が売りに出ていることがあります。買主は同じ建物の住戸を並べて、階数や向き、広さ、室内の状態と価格を見比べます。条件が劣るのに価格が高いと、内覧の候補から外れやすくなります。

価格は、ポータルの参考価格ではなく、同じ建物や周辺タワーの成約事例を軸に決めましょう。売出価格と成約価格の差が広がっている今は、相場より大幅に高い価格から始めると反響が得られにくくなります。値下げを繰り返して「売れ残り」の印象がつくと、かえって交渉で不利になります。売出し後は、問い合わせや内覧の件数を見ながら、1か月ほどを目安に価格を見直すかどうか判断すると進めやすくなります。

眺望や共用施設の伝え方

タワーマンションの買主が重視するのは、図面だけでは伝わりにくい眺望と共用部の雰囲気です。アトラスタワー西新宿は高層ビル群の西側に建つため、住戸の向きによってはビル群の景色や夜景を楽しめます。眺望写真は、晴れた日の昼と夜の両方を用意すると魅力が伝わりやすくなります。

スカイラウンジやゲストルームも、広告に載せたい要素です。ただし共用部の撮影には、管理組合や管理会社の許可が必要な場合があります。修繕履歴や管理体制をまとめた資料を用意しておくと、築20年の建物に対する買主の不安も和らげられます。

内覧前には照明をすべて点け、カーテンを開けて眺望が見える状態にしておきましょう。大がかりなリフォームは費用を回収できない場合もあります。まずはハウスクリーニングや小さな補修から検討するのが無難です。

賃貸中のまま売却する場合の注意点

賃貸中の住戸は、入居者がいる状態で投資家に売る「オーナーチェンジ」が基本です。投資家は利回りを基準に価格を判断します。アトラスタワー西新宿の表面利回りは、相場サイトの推計で3%前後と低めです。そのため、空室にして自宅用の買主に売る場合より、価格が低くなる傾向があります。

空室にしてから売りたくても、一般的な普通借家契約では、貸主の都合だけで退去を求めることはできません。更新を拒むには正当な理由が必要で、立退料を求められることもあります。定期借家契約なら、期間の満了で契約を終えられる場合があります。

賃料や敷金、契約期間などの条件は買主に引き継がれるため、契約内容は早めに整理しておきましょう。退去交渉は弁護士に、税金の特例が使えるかどうかは税理士に確認すると安心です。

囲い込みの防ぎ方

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が他社からの購入希望者の紹介を断り、自社で買主を見つけようとする行為です。売主と買主の双方から手数料を得る「両手仲介」そのものは違法ではありません。問題は、物件情報を隠して販売の機会を狭めることです。

2025年1月からは、専任媒介・専属専任媒介の物件について、レインズへの取引状況の登録が義務化されました。売主は登録証明書の2次元コードから専用画面に入り、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれになっているかを確認できます。事実と異なる登録は、行政処分の対象になり得ます。

ただし、売主が確認できるのは登録状況までです。他社からの問い合わせを実際に断っているかどうかは分かりません。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上の業務報告が義務づけられているので、問い合わせや内覧の件数を具体的に報告してもらいましょう。

複数社に依頼できる一般媒介は、囲い込みが起きにくい方法です。一方で、各社の広告が手薄になり、売却が長引くこともあります。囲い込みの詳しい見抜き方は「新宿区の不動産売却で注意したい『囲い込み』とは？」で紹介しています。

まとめ｜アトラスタワー西新宿の売却は新宿不動産売却サポートへ

アトラスタワー西新宿は、2駅を使える立地や充実した共用施設が評価されやすいタワーマンションです。一方で築20年を迎え、周辺では新築タワーの供給も続いています。高く売るには、成約事例に基づく価格設定と、管理状態まで伝わる販売活動が欠かせません。

新宿不動産売却サポートは、囲い込みを一切行わず、査定価格の根拠や販売状況をすべて開示しています。アトラスタワー西新宿の売却をお考えの方は、無料査定またはLINE相談からお気軽にご相談ください。

 

監修者

浅井 琢也

株式会社LiPro 代表取締役。
新宿エリアを中心に、不動産売却・買取を数多くサポート。
売却の流れや費用・税金、査定前の注意点などについて、
専門家の視点から「後悔しない不動産売却」を軸に、分かりやすく解説しています。

無料で売却相談する 会社ホームページ